3カ月連続で金利上昇 住宅ローン「フラット35」 住宅機構

 　住宅金融支援機構は4日、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」
（買い取り型）の1月の適用金利を発表した。

　最低金利は前月と比べ0．03ポイント上がり、3カ月連続で上昇した。
日銀の金融緩和策の修正に伴う長期金利の上昇について、同機構は「す
ぐには影響しない」と話している。

　長期金利の上昇に伴い、大手銀行5行は1月に適用する住宅ローンの固
定金利を引き上げた。
フラット35の金利は、長期金利に基づき決まる機構独自の債券利率を
「数カ月単位で見て決めている」（同機構）ことなどから、大きな影響は
なかったとみられる。

　1月の適用金利は返済期間21年以上35年以下（融資率最大9割）の場合
年1．68～3．27％（前月1．65～3．00％）。返済期間20年以下は年1．
52～3．11％（同1．49～2．84％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「時事通信社」

－冬季休暇のお知らせ－

 

令和 4年12月28日（水）～ 令和 5年 1月 5日（木）まで夏季休暇を戴きます。
本年も皆様方に多大なるご支援を賜わり、誠にありがとうございました。
どうぞ素敵な新年をお迎えください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社アヴァンギャルド
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　宮本 徹

日銀の金融緩和政策修正で住宅ローン金利は上がる?

 日銀は20日に行った金融政策決定会合で金融緩和政策を修正し、長期金利
(10年国債利回り)の変動許容幅を±0.25%から±0.5%まで拡大することを
決定しました。

インターネット上などでは住宅ローン金利への影響を懸念する声も上がって
いますが、実際はどのような見通しを持っていればいいのでしょうか。住宅
ローン比較サービス「モゲチェック」のチーフアナリスト 堀江勇介氏に聞き
ました。

■日銀は、国内の物価上昇にブレーキをかける「事実上の利上げ」を実施

――今回の長期金利の変動許容幅拡大には、どのような背景があり、どのよ
うな意味を持つのでしょうか?

コロナ禍からの急激な経済正常化や原油などのエネルギー価格の上昇によっ
て、2022年は世界的に急速なインフレに見舞われました。
そのため、欧米諸国の中央銀行は金融環境を引き締めるため、利上げを相次
いで実施しています。
一方で日本の金利は一定のため、海外との金利差が拡大して円安が進行。
その結果、国内では物価上昇に拍車がかかっている状況です。

これまで日銀は、長期金利の許容幅の拡大について「日本経済にとって好ま
しくない」と否定的な見解を示していましたし、黒田総裁も会見で「利上げ
ではない」「金利市場の歪みを修正するのが目的だ」と強調していましたが
もしかすると裏では政策変更で物価上昇にブレーキをかけたい狙いがあるの
かもしれません。

■変動金利は変わらず、固定金利は若干上がるが限定的

――今回の政策変更は、住宅ローン金利にどのような影響を及ぼしますか?

今回の政策決定では、マイナス金利政策が維持されました。変動金利の指標
となる短期金利に影響はないですし、変動金利は今や金融機関の住宅ローン
競争の主戦場となってますので、変動金利は変わらず、現在のような低金利
が続くでしょう。

一方、長期金利を指標としている固定金利は多少上昇するかもしれません。
しかし、その影響は限定的であると考えています。 固定金利は一般的に、
10～19年程度の期間の金利を参照して、各銀行が決定しています。

これまでの日銀の政策によって、長期金利(10年国債利回り)は0.25%付近
にとどまっていましたが、15年など超長期の金利は1%近い水準となってい
ます。
そこで、7年金利と15年金利の間をとって線形補間すると0.5%程度となる
のですが、これは「長期金利は日銀が抑えていたため実際には上がっていな
かったものの、実態としてはすでに0.5%付近の状態になっている」と読み
解くことができます。

これらの状況を踏まえると、既に各銀行の固定金利は「長期金利が0.5%」
になった状態を織り込んで決定されている可能性があるため、今後の上が
り幅は限定的と予想します。上がったとしても長期金利の上昇幅の0.25%
よりは小さく、せいぜい0.1%～0.2%程度ではないでしょうか。

■住宅購入を検討している人は支払い金利アップに注意

――固定金利が上がると、これから住宅を購入しようと考えている人には
どのような影響があると考えられますか?

これから固定金利を借りるユーザーは支払額が増えます。具体的には、元
本3,500万円で金利が0.1%増えた場合、35年間で約70万円総返済額が増
えます。金利負担の増加が考えられます。
また、当面先の話だとは思いますが、もし仮に変動金利が上昇した場合、
不動産価格が抑制されると考えています。 銀行には審査金利という、ユー
ザーの返済余力を算出するための金利が、貸し出し金利とは別にあります。
現状の審査金利は3.0%～3.5%程度ですが、今後変動金利が上がることが
あれば、審査金利も上がると想定され、借入可能額が減少するでしょう。

返済比率の上限を35%、毎月の返済額を15万円と仮定しましょう。この条
件で借りられる住宅ローンの元本は、審査金利が3%のときは3,900万円で
すが、審査金利が4%に上がると3,390万円まで目減りしてしまいます。

さらに、審査金利の上昇によって住宅ローンの貸し出しが伸びなくなると
結果的に不動産価格の抑制につながる可能性もあります。 実際に、アメリ
カでは大幅な利上げの影響で住宅ローンが借りづらくなった結果、不動産
価格の上値が抑えられています。こうしたことが今後日本でも起こるかも
しれません。

――これから住宅ローンを借りようと考えている人、借り換えを考えてい
る人へ、住宅ローンを選ぶときに大事にしたいポイントを教えてください。

大切なのは、住宅ローンは比較してもっと低金利のローンを選べるという
こと、また低金利のローンを選んで浮いたお金は浪費せず、貯蓄や資産運
用で資金の確保をすべきだということです。
住宅ローンはネット銀行やメガバンクなど、多くの銀行が全国対応してい
ます。どこに住んでいても多くの選択肢があるので、条件の良いローンを
選ぶことが可能です。
ぜひ住宅ローンを比較して、低金利のローンを選んでみてください。

そして低金利ローンを使うことで浮いたお金は浪費せず、貯蓄や資産運用
で蓄財することも大切です。私達の見解とは異なりますが、万が一将来住
宅ローン金利が大きく上昇した場合には、そこで蓄えた資金を繰り上げ返
済の原資にしたり、生活資金に回す資金を確保できたりと大きなメリット
があります。
　　　　　　　　　　　　　「堀江勇介　MN ワーク&ライフ編集部」

黒田総裁退任後に「住宅ローン金利」は急上昇するのか…大手銀3行が引き上げ

　今後、住宅ローンの金利は上昇していくのか。大手銀行3行が10月31日
11月の住宅ローン金利を引き上げると発表した。固定期間10年の基準金利
を引き上げた。

　10月と比べた上げ幅は、りそな銀0.03％、三井住友銀0.10％、みずほ銀
0.15％。 　固定10年の最優遇金利は、それぞれ、りそな銀1.08％、三井住
友銀0.93％、みずほ銀1.20％となる。

　現在、住宅ローンの金利が低いため、都心では若いパワーカップルが億シ
ョンを買うような“不動産バブル”が起きているが、住宅ローンの金利が上昇
しはじめたら、不動産バブルは破裂しておかしくない。さらに、約7割の人
が変動金利で住宅ローンを組んでいるだけに、返済負担が重くなる恐れがあ
る。

大手銀3行は来春以降を先取り

 

　アメリカでは中央銀行のFRBが利上げを続けているため、住宅ローン金利
は21年ぶりに7％を突破している。日本も住宅ローンの低金利時代は終わる
のか。 「来春、日銀の黒田総裁が退任したら住宅ローンは上がると思います」
と、経済評論家の斎藤満氏はこう言う。

「すでに日銀内部では、長期金利を低く抑え続けるのは無理があるという声
が強まっています。
現在、10年物国債の金利が0.25％と低く抑えられているのは、日銀が指し値
オペを実施して無理やり金利を抑え込んでいるからです。指し値オペをやめた
ら0.5％、0.7％……と上がっていくはずです。実際、日銀が人為的に金利を抑
え込んでいない20年金利や30年金利は高くなっています。

“ポスト黒田”は無理な指し値オペはしないはず。長期金利が上がれば当然、住
宅ローンの変動金利も上がり、新規の固定ローンも上がります。大手銀3行も
来春以降を先取りして金利を上げたのでしょう」

　これからマイホームを購入する予定のある人、変動金利でローンを組んでい
る人は、要注意だ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「日刊ゲンダイ」 

日銀 黒田総裁 物価高は「年末にかけて上昇率を高める可能性が高い」

 日銀の黒田総裁は衆議院の予算委員会で、現在の物価高や今後の推移について
「エネルギーや食料品、耐久財などの価格上昇により、本年末にかけて上昇率
を高める可能性が高い」と述べました。
 理由については「主として国際商品市況や為替円安の影響によって輸入品価格
が上昇していることが影響している」としたうえで、「年明け以降は海外から
のコストプッシュ要因の押し上げ企業が減衰することで、物価上昇率のプラス
幅は縮小していくため、来年度以降の消費者物価は2%を下回る水準まで低下し
ていくと予想している」との認識を明らかにしまし た。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「TBS NEWS DIG」

1億円のタワマンを買った、世帯年収1300万円「パワーカップル」の悲惨な末路

眺望やアクセスがよく、価格も一軒家より手頃とされる。超低金利の今なら
有利な条件で融資も受けやすい。相変わらず都心のタワマンが大人気だ。
だが、そこには大きな落とし穴が潜んでいる。

「パワーカップル」の悲劇

宝石箱をひっくり返したように、眼下にキラキラと輝く東京の夜景。その先
には東京スカイツリーが青白く浮かび上がる。

「ついに憧れの生活を手に入れた」

'19年に東京・豊洲のタワーマンションを購入した中野浩さん（43歳・仮名）
は、「一度はタワマンに住んでみたい」という妻（39歳）の夢を叶えた。
だが、それは苦悩の日々の始まりでもあった―。
中野さんは外資系製薬会社勤務で年収800万円、妻の美里さんはPR会社勤務
で500万円。夫婦共働きで年収1300万円を超える、いわゆる「パワーカップ
ル」だ。

地方出身の中野さん夫婦は東京でのタワマン暮らしに憧れ、築10年になるタワ
マンの29階60㎡の一室を1億円で購入した。頭金は二人で貯めた1000万円で
残額は夫6000万円、妻3000万円のペアローンを35年で借りた。住宅ローン
に管理費や修繕積立金を加えて夫婦それぞれが毎月12万円支払う程度なら十分
に生活していけるし、それぞれが住宅ローン控除の恩恵を受けられる。

「地方から出てきて、憧れのタワマン暮らしを賢く手に入れた。私は東京で
成功したーー正直に言って当初はそう思ったんです」（中野さん）

雲行きが怪しくなったのは、新型コロナウイルスの蔓延だった。夫婦ともに
在宅勤務となり、家で過ごす時間が増えた。

「すると、妻の体調とメンタルが次第におかしくなっていったのです。住ん
だ当初は気にならなかったのですが、台風などが近づいて強風が吹いたり、
地震があったりすると、タワマンの高層階はゆっくりとした横揺れが長く続
くんです。これで妻が参ってしまった。

近隣住民の生活音にも悩まされます。上の階と隣に子供がいる家庭が入って
いて、足音や泣き声が聞こえてくる。在宅勤務中に聞こえる子供の騒音には
つい怒鳴り込みたくなる気持ちに駆られました」（中野さん）

コロナ禍によって勤務先の業績が悪化し、二人のボーナスは大幅カット。ボ
ーナスを当て込んだローン返済計画を立てていたため、生活はたちまち苦し
くなった。

「豊洲にある高級スーパーでの買い物も、週に1回の外食も、週末のスポー
ツクラブ通いも、すべて諦めて、生活費を節約しなくてはならなくなった
のです」（中野さん）

結局、中野さん夫婦はタワマン生活のストレスから些細なことでの言い争
いが絶えなくなった。中野さんがコンビニで物を買うと妻から無駄遣いだ
と罵られ、妻がフリマアプリで中野さんがかつてプレゼントしたアクセサ
リーを売ったと知り、激昂した。夫婦仲は修復不能になり、今年になって
離婚した。

「妻は親にローンの残額を肩代わりしてもらい、実家に帰りました。私に
残されたのは、5000万円を超える借金とタワマンでの空虚な暮らしです。

会社の業績も上向かず、リストラ予備軍に数えられている気配も感じます。
解雇されたらローンが返せなくなり、自己破産も視野に入るでしょう。
タワマンを買ったくらいで成功者になったなどと自惚れた過去の自分が情
けない」（中野さん）

高層階と低層階の格差

バベルの塔のごとくそびえ立つタワマンには、高層階と中層階、低層階で
住む人の懐具合が明確にわかってしまうという残酷な一面もある。とりわ
け、子供を育てている場合は、家庭間の格差を実感せざるを得ない。

本山可奈子さん（42歳・仮名）は3年前、長男の小学校入学に合わせて川
崎・武蔵小杉にあるタワマンの23階に入居した。夫は大手広告代理店勤務
で年収1200万円。可奈子さんは専業主婦だ。

「引っ越してきてしばらくは息子の小学校のママ友も多く、みんなでヨガ
サークルに参加したり、ランチをしたりして、楽しく過ごしていたんです。
でも、徐々に格差を意識せざるを得なくなりました。
一回2000円のランチを毎週のように食べるのは、専業主婦の私からすれ
ば無駄遣いのように思えるのですが、高層階に住むママ友たちは気にしま
せん。聞けば、ご主人が医者だったり、会社の経営者だったりすると知り
納得しました。

夫からはママ友との付き合いになんでそんなにおカネがかかるんだとなじ
られますが、ランチ会は子供の学校の情報交換の場にもなっていて断れま
せん」（可奈子さん）

今年、長男が小学校3年生になり、学習塾代が追加で必要になった。可奈
子さんが続ける。

「タワマンの上層階に住むママにとって、中学受験は小学校3年生から塾
に通って準備するものなんです。
仮に『ウチは5年生からでいい』と思っても、その時には塾に空きはあり
ません。息子が落ちこぼれるのは嫌なので、周囲と同じ塾に通わせること
にしました。学費は月額6万円ですが、まだ安いほうです。

高層階の子供たちは夏期講習に、ピアノや英会話などの習い事の費用で
年間100万円はゆうに超えているでしょう。同じタワマンに住み、子供
とママ同士のつながりがあるために、親が子供の教育にいくら『課金』
しているのかが可視化されてしまうのです」

可奈子さんが最近気になっているのが、長男の言動だ。以前は日が暮れ
るまで一緒に遊び、仲がよかったはずの低層階に住む友達とエントラン
スですれ違っても、目を合わさなくなった。

「息子は彼らを見かけると『塾も行かずに遊んでばかりで、あいつらは
気楽でいいよな』などと口走るようになったのです。このまま、タワマ
ンと学習塾の往復だけの日常が続くと、息子がきちんと育つのかどうか
不安です」（可奈子さん）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「週刊現代」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

－夏季休暇のお知らせ－

令和4年8月12日（金）～  令和4年8月17日（水）まで

夏季休暇そ頂きます。　よろしくお願い申し上げます。