「タワマン節税」に歯止め、相続税評価額を戸建て並みに引き上げへ…

　国税庁がタワーマンションを利用した「タワマン節税」の歯止め
に乗り出した。
来年１月をめどに相続税を算出するための「相続税評価額」の算定
ルールを見直す。現在は平均して市場価格の４割前後とされる評価
額を戸建てと同程度の６割まで引き上げ、不公平感を解消するのが
狙いだ。富裕層に限らず、中間層の相続にも影響する可能性がある。

悩む富裕層

東京都中央区の東京湾岸エリアにそびえるタワーマンション群

　「節税効果がなくなるわけではないが、税負担は増える。効果的
な方法を考えたい」都内に住む６０歳代の会社員女性はそう語った。

　女性は７年前、相続税対策で、東京都西部のタワマン高層階を約
８０００万円の現金一括払いで購入した。現在は賃貸に出す。いず
れは子供か孫への相続を考えていたが、今は賃貸を続けるか、算定
ルールの見直し前に贈与するか、決めかねている。

　外資系金融企業に勤める都内の３０歳代の男性は、アパート１棟
や高級マンションなどの投資用不動産を所有する。新たにタワマン
の購入も予定するが、迷いもある。
「節税効果が減ると購入を控える層が出てくるかもしれない。
人気が鈍る可能性もあり投資すべきかよく検討したい」

　投資用不動産を扱う「ストレイトライド」（東京）には７月、タ
ワマン購入を検討する投資家から約３０件の相談が寄せられた。
釜田晃利取締役は「投資家は節税効果がどの程度薄まるかを既に考
えている。投資先としての優先順位が下がる可能性もある」と話す。

高層階ほど節税効果

　一般的に２０階以上とされるタワマンは、建築基準法の改正で高
さ制限が解除された１９７０年代以降に登場した。不動産調査会社
によると、昨年１２月末時点で全国に１４６４棟、３８万４５８１
戸がある。

　相続税評価額は建物と土地の価値を基に算定される。土地は「公
示地価」の８割を目安とする「路線価」が基準となるが、マンショ
ンの場合、全体の敷地面積が戸数で分割される。戸数の多いタワマ
ンは１戸あたりの持ち分が減る上、部屋の広さが同じなら階層に関
係なく評価額が同じとなり、市場価格が高額な高層階ほど節税効果
が大きかった。

　タワマンを巡っては２０１７年、高層階の固定資産税を増額する
税制改正が行われた。
今回の見直しでは、高層階ほど恩恵を受ける相続税評価額と市場価
格の差を利用した節税を防止する。

　転機となったのは、２２年４月の最高裁判決だ。購入価格計１３
億８７００万円のマンション２棟を相続した相続人が、路線価を基
に計３億３３７０万円と評価したケースについて、国税当局が計１
２億７３００万円と再評価し、３億３０００万円を追徴課税したケ
ースを適法と判断した。

市場価格は評価額の３・２倍

　今年１月に始まった有識者会議では、国税庁から具体的なデータ
が示された。都内の築９年、４３階建てタワマンの２３階の部屋
（約６７平方メートル）は、１８年のデータで市場価格が１億１９
００万円だったのに対し、評価額は３７２０万円と３・２倍の開き
があった。

　全国のマンションの抽出調査でも、平均２・３４倍となり、戸建
ての１・６６倍と大きな差があった。

新たな算定ルールでは、マンションの築年数や総階数などを基に理
論上の市場価格を算出し、その６割以上を評価額とする。戸建ての
評価額が市場価格の約６割であることを根拠とする。

今回の見直しは、中間層にも影響がある。国税庁の抽出調査では、
半数以上のマンションで評価額の引き上げが見込まれる。

ＩＴエンジニアの男性（４８）は十数年前、川崎市の武蔵小杉駅前
にあるタワマンを購入し、妻と子供２人と暮らす。新たな算定ルー
ルでは、相続税が数百万円程度上がる見込みという。
「固定資産税も上がり、タワマンが狙われている印象がある。
すぐに住み替えはできず、しばらく様子をみるしかない」と話す。

　相続に詳しい斎藤幸雄税理士は「タワマンを巡る不公平感は解
消されるが、投資家は、古くて低層でも高額で売買される『ビン
テージマンション』など別の投資対象に移行するだろう。不公平
感の是正には更なる対策が必要だ」と指摘している。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「読売新聞」

  

－夏季休暇のお知らせ－

 

令和 5年 8月10日（木）～　令和 5年 8月16日（水）まで
夏季休暇をいただきます。　よろしくお願い申し上げます。

住宅ローン金利、さらに上昇も 8月、大手5行引き上げ

　大手銀行5行は31日、8月の住宅ローン金利を発表し、全行が代表的な固定期間
10年の基準金利を引き上げた。

日銀による大規模金融緩和策の修正を受け、金利上昇圧力が高まっており、住宅
ローン金利は9月以降さらに上昇する可能性が出てきている。

8月の10年固定の最優遇金利は、三菱UFJ銀行が0．09％上昇の0．78％、三井住
友銀行は0．10％高い0．89％、三井住友信託銀行が0．07％上昇の1．15％、み
ずほ銀行は0．05％高い1．20％りそな銀行が0．05％上昇の1．39％。

5行がそろって上げたのは、昨年12月に日銀が長期金利の変動容認幅を0．25％か
ら0．5％に拡大した直後の今年1月以来となる。変動金利は全行が据え置いた。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「JIJI.COM」 

大手電力7社、6月に値上げ 政府、関係閣僚会議で方針確定

 　政府は16日、物価問題に関する関係閣僚会議を開いた。
大手電力7社による家庭向けなどの規制料金の値上げ幅を確定させる査定方針を
固めた。6月からの値上げが事実上決まった。

各社は当初、燃料費高騰を理由に3～4割程度の値上げを申請したが、最終的な上
げ幅は圧縮される見通し。7社は査定方針に基づいて値上げ幅を近く再申請し、
経済産業相が認可する。

　値上げするのは北海道、東北、東京、北陸、中国、四国、沖縄電力。東北と
北陸、中国、四国、沖縄電の5社は4月の実施を、北海道、東電の2社は6月の実施
を国に申請していた。
岸田文雄首相が指示した審査の厳格化で5社の値上げ時期が先送りとなっていた。

　経産省はこれまでの審査で経営効率化を求め、最近の燃料価格の下落傾向を反
映させることで値上げ幅を圧縮してきた。

　一方で、消費者庁は一部の大手電力の間で結ばれたカルテルや、競合する新電
力の顧客情報の不正閲覧など、一連の不祥事の徹底的な検証を求めてきた。
経産省は値上げの認可後も各社の経営を継続的に検証していく。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「共同通信」

 

 

ゴールデンウイーク休暇のお知らせ

 2023年 5月 3日（水） ～  2023年 5月 7日（日）まで
ゴールデンウイーク休暇を頂きます。
よろしくお願い申し上げます。

ＩＭＦ、金融安定性巡るリスク警告 警戒呼びかけ

 国際通貨基金（ＩＭＦ）のゲオルギエワ専務理事は２６日、先進国の行動
により市場のストレスは緩和したものの、金融安定性に対するリスクが高
まっているとし、引き続き警戒するよう呼びかけた。

チャイナ・デベロップメント・フォーラムで講演した。 新型コロナウイル
スのパンデミック（世界的大流行）やウクライナ戦争、金融引き締めによる
影響で世界経済が減速する中、２０２３年も厳しい年になるとの見解を改め
て示した。

ＩＭＦは２３年の世界経済成長率予想を２．９％としているが、来月に最新
の見通しを公表する。 専務理事は２４年の見通し改善を踏まえても、世界の
成長率は歴史的な平均値である３．８％を大きく下回り、全体的な見通しは
依然として弱いと指摘した。

最近の銀行破綻に関しては、先進国の政策当局者が金融安定性を巡るリスク
に断固として対応したと評価。その上で、警戒がなお必要だと強調した。

「われわれは引き続き状況を注意深く監視し、世界経済の見通しと世界的な
金融の安定性に対する潜在的な影響を評価している」とし、ＩＭＦは最も脆
弱な国、特に債務残高が多い低所得国に細心の注意を払っていると述べた。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「ロイター通信」

止まらないマンション建築費の値上がり

【マンション業界の秘密】

マンションの建設費が値上がりしている。デベロッパーの担当者に取材
すると、この１年で２割は値上がりしているという。

これは新築マンションの価格が上がる強力な要因になる。その原因はお
そらく建築資材費の高騰だろう。資源のない日本では、マンション建設
に必要なほとんどの建築資材をはほぼ輸入した原料に依存している。

円安によって輸入原料が値上がりすると、建築資材も高くなる。 ほぼ全
量を輸入に頼っている小麦が値上がりしたことで、パンやスパゲティの
価格が上がるのと同じ構造である。

人手不足も関係している。建築現場では喘いでいる。私は自分の仕事柄
日常で見かける建築現場はわりあい細やかに観察する。小さな現場では
週日でも作業が行われていないケースを多く見かける。おそらく、人手
が足りなくて現場を毎日動かせないのだろう。

こういう状況は、これまでにはあまり見かけなかった。それだけ、人手
不足が深刻だということだ。 そのデベロッパーの担当者に聞いた建築費
の坪単価は、２０年ほど前の約３倍だった。
これが新築マンションの販売価格に反映されないはずがない。

今年後半から来年にかけて販売が始まる新築価格は、昨年よりも値上が
りしているのは確実。
ただし、それがスムーズに売れるかどうかは別の問題だ。 昨年の後半か
ら、首都圏の中古マンションの動きが悪くなった。売り出された物件が
成約するまでに、時間がかかるようになったのだ。データ上の「在庫」
もジワジワと増えている。

日本と同じように不動産市場がバブル化していた中国や韓国では、すで
にマンション価格の下落が鮮明になっている。韓国では昨年１５％程度
の値下がりがあったという報道もある。

日本でも昨年１２月に長期金利が実質的に引き上げられた。その後、日
本銀行がさまざまな抵抗を続けているが、金利の上昇は避けられないだ
ろう。

２０１３年に始まった異次元金融緩和は、この春の日銀総裁交代で終了
するのは確実。

その後は金利が上昇して、不動産市場には強力な下落圧力が生じる。
中古マンション市場はそれを見越して動きを鈍らせているのかもしれな
い。そこに、この建築費の上昇である。
新築マンションの価格は、不動産市場の潮流とは別個に表面的な上昇を
続ける可能性がある。

 しかし、それは市場の大きな流れとは逆行する動きである。 そういった
市場の状況をあれこれ考えると、新築市場の行末には、「暴落」という
断崖絶壁が待ち構えているのかもしれない。

リーマンシ・ョックの翌年である０９年には上場企業である新興マンシ
ョンデベロッパーの大量倒産が発生した。
この先、デベロッパーの経営環境が悪化するのは確実。かつてのような
連続倒産劇の再来にならないことを願うばかりだ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「夕刊フジ」