2021年4月29日木曜日

GW休暇のお知らせ

令和 3年 5月 2日 ~ 令和 3年 5月 5日まで
ゴールデンウイーク休暇をいただきます。
ご了承の程、よろしくお願い申し上げます。

2021年3月11日木曜日

住宅ローン破綻、金融機関が容赦なくなるのはどんなときか

 「人生最大の買い物」と言われている住宅(マイホーム)は、多くの人が ローンを組んで購入しますが、最近はコロナ禍の収入ダウンによる”住宅ロ ーン破綻”がマスコミで取り沙汰されるようになっています。

そもそも、国内における住宅ローンの貸出残高はどれくらいあるのでしょう か。住宅金融支援機構の貸出し分を除いた、いわゆる純粋な金融機関による 貸出残高は約185兆円と見られます(2020年3月末、四半期で変動あり)。

185兆円と言われてもピンとこないと思いますが、日本の国家予算が約105 兆円ですから(2021年度は106兆円見込み)、その規模の大きさが分かるの ではないでしょうか。


事件扱い”となった住宅ローンの破綻率と破綻予備軍

厳格な事前審査があるのに住宅ローン破綻は起きる

「オーバーローン」になったときの金融機関は甘くない

ローン残高と自宅の評価額を常に注視すべき

2021年3月4日木曜日

マンションの「管理費」はいったい何に使われているのか、その意外な答え

 

よくわからないまま入居してしまう

 何かと先行きが見通せないご時世、なるべく支出を抑えたいと考える人は多い
だろう。
残業代が稼げない、ボーナスもカットされた、売り上げがピンチだ、雇い止めに
あったという人もいるかもしれない。 だが、無情にもやってくるのが「請求」
だ。電気・ガス・水道などの公共料金使用したクレジットカードの請求、固定資
産税
などの税金…これだけでもうんざりするのに、サービスを享受している実感
のない利用費まで請求されるから、やりきれない。

その代表例が、マンションなどの「管理費等」である。

管理委託費がほとんどを占める

管理費と「管理費等」の大きな違い

実質的なジム使用料が10倍違う?

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・Aさん宅(40平米 1LDKご夫婦2人)の場合
一回あたり1人約110円
70戸、1平米当たりの月額管理費は、137円×40平米=5,480円
5,480円÷25日(回)=約219円
219円÷2人分=1回約110円

平等か、不平等か、悪平等か

2021年2月22日月曜日

震源は大阪! ついに不動産バブル崩壊で「中国のハゲタカ」が都心の一等地を狙っている

  不動産市場で不気味な崩壊の足音が聞こえ始めている。日本は「土地本位制」

と言われるように、不動産は安全資産、効率の良い投資先と見なされ、資金調
達の際の担保評価も他の資産より有利に査定されてきた。バブル経済は不動産
投資
によってもたらされ、バブル崩壊は不動産投資の規制によって引き起こさ
れた。

『週刊ポスト』(2月15日発売号)では、不動産バブル崩壊によって、不動産
資産を多く抱える一流企業が軒並みパニックに陥る恐怖のシナリオを報じてい
る。すでに国税庁は2020年1月時点の路線価を、大阪の繁華街で減額補正する
ことを発表し、大阪発のバブル崩壊が囁かれ始めている。

 もちろん根底にあるのはコロナ不況だ。大坂では、近年は急拡大するインバ
ウンド需要によって経済が支えられてきた。キタやミナミの一部は中国人をは
じめとする外国人観光客によって潤い、それが地価を押し上げてきた。そのイ
ンバウンドがほぼゼロになったのだから、打撃が大きいのは当然だ。さらに、
コロナで日本人も繁華街の利用が急減し、企業は一切の会食を控えているとこ
ろが多い。

 さらに、コロナに対応する「ニュー・ノーマル(新しい生活様式)」がバブ
ル崩壊を加速するという。企業はリモートワークを急速に進め、本社機能を含
めて「オフィス不要」の業務形態を模索している。出社が不要なら、社員もオ
フィスに近い都心のマンションをわざわざ買う必要はない。子育てや生活に便
利な郊外の手頃な物件を求めるようになれば、地価が下落するなかでのドーナ
ツ化現象という、これまでなかった動きが出るかもしれない。『不動産大暴落
がはじまった』などの著書がある不動産ジャーナリストの榊淳司氏が言う。

「情報化社会が進化した現在、ホワイトカラーのほとんどの業務はオフィス以
外の場所でもできることがコロナによって判明しました。リモートワークの普
及は、これまで業務の効率化を軽視してきたビジネス界に、ほぼ強制的に合理
化をもたらしたと言えます。人材派遣のパソナが本社を淡路島に移転すると決
めたことが象徴するように、今後は都心の一等地にオフィスを構える企業は劇
的に減るでしょう。その動きは、すでにオフィス空室率の上昇と賃料下落とし
て統計にも明確に表れています」

 本来やるべき合理化・効率化が進むのは悪いことではないし、リモートワー
クのような働き方の多様化も企業、ビジネスマン双方にとって良いことだ。だ
からこそ、この流れはコロナが収束しても変わらない。産業構造そのものの変
化は受け入れるべきだが、気になるのは、その動きを見て日本の不動産市場を
虎視眈々と狙っている外国資本の動向だ。経済アナリストの森永卓郎氏が指摘
する。

「今の不動産バブルが崩壊すれば、都心の不動産価格は3分の1くらいまで下落
する可能性があると見ていますが、90年代のように、それが東京や大阪から全
国に波及することにはならないでしょう。なぜなら、今回のバブルでは地方は
もともと地価が上がっていないからです。逆に、大阪と同様に東京も値下がり
しておかしくないはずなのですが、それが下がっていない。それは外国人、と
りわけ中国人の土地購入意欲が高いからです。狙われる業界としては鉄道会社
などでしょう。コロナで乗客が減って経営が苦しい半面、超一等地の不動産を
豊富に持っています。ただし、中国人がそれらを高値で買った後にバブル崩壊
が本格化すれば、損するのは彼らになりますが」

 中国人投資家が損害を被るかどうかは地価がどこで下げ止まるかによるだろう。
業績悪化で虎の子の不動産を売りたい企業は山ほどある。これからは空前の買い
手市場になるから、中国資本が安く仕入れ、市況がそれ以下にならずに持ちこた
えれば、彼らが大笑いするシナリオも当然あり得る。前出・榊氏は、東京では外
国人が買い支えることで大幅な地価下落は起きにくいと分析している。

「東京でバブル崩壊の影響を一番受けるのは銀座だと思いますが、実際には一等
地だから下がりにくい。路線価が下がっても、実際の取引価格はそれほど下がら
ないのではないかと見ています。

今後は、赤坂や池袋あたりの飲食店の入るビルが売りに出ると思いますが、その
買い手になるのは、おそらく中国人など外国資本でしょう。大手企業の自社ビル
売却もさらに増えそうですが、それらを買うのも中国系でしょうね」  都心の大
家はみんな中国人、という未来も現実になりそうな気配だ。

90年代のバブル崩壊では、日本企業が損を覚悟で底値で売り、それを買った欧米
のハゲタカ・ファンドが値上がりしてから売り抜けて大儲けした。今回はその役
回りを中国資本が演じ、またも日本の国富が海外に流出するだけなら、「いつか
来た道」である。

                      「NEWSポストセブン」

2021年1月31日日曜日

住宅ローン破綻の恐怖「督促状です。」何も知らなかった妻絶句

頭金がない、不動産仲介料や税金までローンに頼る…

夫婦間のトラブルも破綻の原因に

いずれにしても、夫婦間のトラブルは住宅ローン破綻には大きな影響を与えます。我々も、相談には必ず奥さんを同伴するようにとお願いしています。様々な事例を見ていて感じるのは、世の中の大半の夫婦の主導権は奥さんが握っていること。その奥さんの了承がなくては、どんなトラブルも解決に向かわないということです。 

無理な資金計画はローン破綻に陥る要因

ローンを3か月滞納すると「回収」のステージに

保証会社にローン債権が移管すると・・・

2021年1月29日金曜日

電通が、エイベックスが……「さらば!本社ビル」有名企業の悲哀史

  コロナ禍は経済も企業活動も大きく変えた。2021年に入って、超一流企業の
「自社ビル売却」が耳目を集めている。

「原宿の本社ビルは、義明さんの居心地が良いように作られたお城でした。
だから、彼が失脚すると同時に売却されたのも当然です。義明さんは当時、西
武グループ社員からすると神様のような存在で、その言葉は絶対という社風で
した。義明さんのすることに疑問を持つような人は、そもそも社員になってい
なかった。記憶が定かではないのですが、たしか社屋には義明さんの父・康次
郎さんを祀る仏間や茶室などもあったはずです。社屋というより、義明さんの
私邸のようなものでした。ヘリコプター通勤? それは嘘じゃないですかね」
 一流の凋落を象徴する例として、関氏はもうひとつ、山一證券を挙げる。
「旧4大証券のなかでは、野村證券の本社ビルなどは古かったですが、山一の
本社は抜きんでた威容を誇っていました。自社の所有ではありませんでしたが
上層階は社員の住居にもなっていて、
“エレベーター通勤”する社員たちは喜んでいましたね」  東京・茅場町にあっ
た山一の新本社ビルは、同社が経営破綻するわずか1年前、1996年10月に竣
工した。1年後には報道各社が押し寄せてテレビに連日映された場所だ(ちな
みに、記憶に残る社長の号泣会見が行われたのはこのビルではなく、東京証券
取引所だった)。破綻後には、大家だった秀和から追い出されるように退去し
社員たちが早朝に山一の看板をこっそり撤去した逸話も残る。ちなみに、この
ビルに面した道を大手町方向に歩くと、山一とほぼ同時に経営破綻した北海道
拓殖銀行の旧本店もあり、金融業界では当時、「破綻ストリート」などという
ありがたくない名で呼ばれたこともある。

 コロナ禍のビル売却では、上記の電通、エイベックスに先行したのが、アパ
レル大手・三陽商会だ。2020年7月、銀座の旗艦店が入る自社ビルの売却を発
表し、9月に退去した。同社は2015年にイギリスの高級ブランド「バーバリー」
とのライセンス契約が終了し、それ以来、昨期まで4期連続の最終赤字に苦しん
でいる。同社の大江伸治・社長はメディアの取材に、「新型コロナウイルスの
感染拡大による減収を受け、キャッシュを確保するために決断した」と答えて
おり、資金繰りのための苦しい売却であることを認めている。  東京商工リサ
ーチの常務情報本部長・友田信男氏は、「バーバリーとの契約終了の当時、社
内ではそこまで深刻な影響が出るとは思われていなかったようです。しかし
減収減益が続き、人員整理も進めている。
資産の切り売りをしなければならない苦しい状況です」と分析している。
                      「NEWSポストセブン」

2020年12月27日日曜日

-冬季休暇のお知らせ-

 2020年12月29日(火)~  2021年 1月11日(月)まで冬季休暇を頂きます。

皆さま、どうぞ素敵な年をお迎えください。