住宅ローン破綻、金融機関が容赦なくなるのはどんなときか

 「人生最大の買い物」と言われている住宅（マイホーム）は、多くの人が ローンを組んで購入しますが、最近はコロナ禍の収入ダウンによる”住宅ロ ーン破綻”がマスコミで取り沙汰されるようになっています。

そもそも、国内における住宅ローンの貸出残高はどれくらいあるのでしょう か。住宅金融支援機構の貸出し分を除いた、いわゆる純粋な金融機関による 貸出残高は約185兆円と見られます（2020年3月末、四半期で変動あり）。

185兆円と言われてもピンとこないと思いますが、日本の国家予算が約105 兆円ですから（2021年度は106兆円見込み）、その規模の大きさが分かるの ではないでしょうか。

事件扱い”となった住宅ローンの破綻率と破綻予備軍

さて、こうした住宅ローンの破綻率はどれくらいだと思いますか？　 結論から先に言うと、2％～4％です（参考資料:NPO法人「住宅ローン問題 支援ネット」、以下同）。金額にすると3.7兆円～7.4兆円です。少し幅が広 いのは、当該業界（主に金融機関）から正式データが公表されていないこと、 そして競売の範囲が広いためと見られます。 それでも、この公表値に基づけば、破綻率はザックリ約3％、金額にすると 約5～6兆円となり、かなり大きな金額です。 さらに、ここでいう「破綻」とは、単に返済が数カ月滞っているというレベ ルではなく、完全に“事件扱い”された案件が対象です。この“事件扱い”とは、 返済不能に陥ったため、（住宅ローンの対象である）住宅が競売に掛けられ たり、任意売却を迫られたりした案件を指します。 競売は裁判所から情報公開され、任意売却は信用機関のブラックリストに載 ります。事実上、世間に“住宅ローンが返済できませんでした”と公表するこ とになり、多くの場合は自己破産の申請を余儀なくされます。 また、こうした“事件扱い”には至っていないものの、長期間の滞納や将来の 返済困難に陥った事例など、いわゆる“破綻予備軍”は前述した破綻件数の3 倍程度あると見られています。つまり、既に破綻済みの分を除いても、約 10兆円がいつ焦げ付いても不思議ではないということです。 ちなみに、住宅に次ぐ高級消費耐久財である自動車の場合、前述した“事件 扱い”と同じレベルの自動車ローン破綻比率、つまり、返済不能でクルマを 強制差し押さえされるレベルは0.3～0.5％程度と見られます。金額やロー ン期間が異なるので一概に単純比較はできませんが、住宅ローンの破綻率 の高さが理解できましょう。

厳格な事前審査があるのに住宅ローン破綻は起きる

そもそも、住宅ローンを組む際（金融機関から見ると貸し付けの際）厳 格な審査が行われているはずです。確かに、一昨年に大きな社会問題と なったスルガ銀行の不正な過剰融資事件など、個人向け融資を伸ばそう とする金融機関は増えてきました。 それでも、低所得層など返済が滞る懸念がある人に、最初から住宅ロー ンの融資する可能性は低いはずです。本来ならば、3％とか4％の破綻比 率は考え難いのです。しかしながら、現実には住宅ローンの返済に困窮 する債務者は後を絶ちません。 その要因として、住宅ローンを組んだ後に、外的要因（自営業者の会社 経営不振、投資運用失敗、ギャンブル等の浪費）、健康問題（病気、ケ ガによる収入減）、職場問題（リストラ、転職の失敗、退職金の減額） 家庭問題（離婚、介護、年金減額）などによって、借入債務者の財政状 況が大きく悪化することが挙げられます。 しかも、返済が順調に進んでいたにもかかわらず、気が付いたら返済困 難に陥ってしまっていたケースが少なくないようです。今回の一連のコ ロナ禍の影響で住宅ローン返済計画が大きく狂った人も少なくないはず ですが、1年前には全く予想していなかったことだったのではないでし ょうか。

「オーバーローン」になったときの金融機関は甘くない

住宅ローンの返済が滞り、いよいよ破綻が迫った時、多くの債務者が“最 後の一手”として考えるのが売却による返済です。つまり、今現在住んで いる自宅を売却して、その売却金額を返済に充てるというものです。しか し、そうは問屋がおろさない場合があるのです。 最大の理由は、その自宅に（金融機関の）抵当権が設定されているからで す。抵当権が設定されたままでは不動産を（勝手に）売却できません。 自宅の売却には金融機関の許可が必要になります。 ここで重要になるのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」という 状況です。簡単なモデルで考えてみましょう。 たとえば、何らかの理由（リストラや病気、今回のコロナ禍等）によって 収入が激減し、住宅ローン残高3,000万円の返済が難しくなったとします。 この時、自宅の評価額（=市場取引額。相続税評価額ではない）が3,500 万円の場合、金融機関は抵当権を抹消して売却を承諾するでしょう。なぜ ならば、金融機関は残額3,000万円を回収できるからです。これが「アン ダーローン」です。 しかし、もし自宅の評価額が2,500万円の場合、単純に売却しても金融機 関は残債3,000万円を回収することはできず、▲500万円の不良債権が発 生します。 金融機関は、この不足分▲500万円の返済を繰り延べたり、新たなローン として設定したりするような生ぬるいことはしません。自宅は強制的に競 売に掛けられ、自己破産を迫られます。あるいは任意売却の手続きが取ら れますが、いずれにせよ抵当権設定者である金融機関の主導で行われます。 これを「オーバーローン」と称します。“まさか、そこまではしないだろ う”、“一定の猶予期間はあるだろう”という希望的観測は甘いと言わざる を得ません。

ローン残高と自宅の評価額を常に注視すべき

こうした「オーバーローン」に陥る可能性を少しでも低くするためには、 常日頃からローン残高と自宅の評価額を把握しておくべきでしょう。自 宅の評価額に関しては、様々なサイトで大まかな額を調べることが可能 です。 ただし、この評価額（=市場取引額）は、買い手と売り手の需要で決ま りますから、投資家のニーズ、大きな経済変動、自然災害などで常に変 動します。 特に、最後の自然災害による影響は、一定のタイムラグを置いてから表 面化するため注意が必要です。ある日調べてみたら、自宅の評価額が考 えていた以上に下落していることは決して珍しくないのです。 住宅ローンの返済が順調に進んでいて、この先も滞る懸念がないならば こうした心配は無用です。 しかしながら、前掲の既に破綻した2～4％の借入債務者も、最初から破 綻のリスクに直面していたわけではありません。ある日気が付いたら、 住宅ローンの返済が困難に陥っていたというパターンが多いのです。そ して、これは破綻済みの3倍程度いると見られる破綻予備軍も同様です。 何の懸念もなく順風満帆な人でも、ぜひ一度調べて見てください。今回 のコロナ禍のような危機が突然やって来ても対処できるように。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「LIMO LIFE&MONEY」

マンションの「管理費」はいったい何に使われているのか、その意外な答え

 

よくわからないまま入居してしまう

　何かと先行きが見通せないご時世、なるべく支出を抑えたいと考える人は多い
だろう。
残業代が稼げない、ボーナスもカットされた、売り上げがピンチだ、雇い止めに
あったという人もいるかもしれない。　だが、無情にもやってくるのが「請求」
だ。電気・ガス・水道などの公共料金使用したクレジットカードの請求、固定資
産税などの税金…これだけでもうんざりするのに、サービスを享受している実感
のない利用費まで請求されるから、やりきれない。

その代表例が、マンションなどの「管理費等」である。

　公共料金が改定される際は、基本料金と従量料金の算定方法となる通知が郵送
などで届くことが一般的だ。選択の余地がないわけではないが、電力会社やガス
会社が一方的に決めた料金体系に従うしかない。

　一方で、どれだけ使ったかで料金が決まる以上、当然のことながら節約の方法
はいくらでもある。では、同じように固定費として扱われることが多い、マンシ
ョンの管理費等はどうだろうか。
もちろん、管理費等の変更がある際は、部屋のタイプに応じて、何月の支払いか
ら、いくら増減しますという通知は届く。

 　しかし、何に使われているか、一言一句、入居時などに説明されたことがある
人はほぼいないと言っていい。あったとしても、契約時や入居時はほかの説明な
ども多く、管理費等の使用用途まで、考えを巡らせた人は少ないだろう。

　そもそも管理費とは、文字どおりマンションの管理・維持に使われている。

たとえば、共用部分の電気や水道など経常的に生じる経費、管理組合が加入して
いる保険料、なかでも管理会社に支払う管理委託費は大きな支出を伴う。

管理委託費がほとんどを占める

　この管理委託費のなかには、一般的に総会・理事会などに出席するフロント担
当者の費用や管理員の給与、エレベーター、消防用設備等の点検費用、定期清掃
代などが含まれている。

　管理委託費は、マンションの規模や設備の種類、数によっても変わるが、戸当
たりに換算すると月額13,000円～15,000円前後が相場とされる。

 　また平成30年度マンション総合調査によると、駐車場使用料等からの充当額を
含む管理費の1戸あたりの平均は月額15,956 円とされ、総戸数が大きくなるほど
低くなる傾向にある。また、単棟型では 16,213 円、団地型が 14,660 円となっ
ている。

　駐車場使用料等からの充当額を除くと、月額の戸当たりの管理費の額の平均は
 10,862 円。 形態別では、単棟型が 10,970 円、団地型が 10,419 円である。

 　つまり、毎月コツコツと支払っている管理費のうち、管理会社へ支払う管理委
託費が占める割合がいかに多いかお分かりいただけるだろうか。

　また、修繕積立金とは、大規模修繕工事を実施する際に必要となる多額の費用
を確実に確保するため、管理費とは別に毎月積み立てるものをいう。大規模修繕
は、数千万円から数億円規模のお金がかかるので、将来に備えてコツコツと積み
立てているわけだ。

 　外壁補修、屋上等の防水工事、鉄部塗装、給排水管の取替えなど、一定年数
の経過ごとに計画的に行う修繕や、不測の事故その他特別の事由の修繕などに
使われる。

 　そしてマンションでは、その施設やサービスを使用する人だけが負担すると
いうパターンの使用料もある。

管理費と「管理費等」の大きな違い

　具体的に言えば、駐車場や駐輪場を使用する人が負担する「駐車場使用料」
「駐輪場使用料」のほか、専用庭(1階部分の区分所有者が使用できる庭)がある
住戸の人が毎月の使用料を負担することもある。

　タワーマンションなどでは、ゲストルームやスパ、ライブラリーなどの施設
の使用料の負担があることもよくある。これら管理費や修繕積立金などを総称
して「管理費等」と呼ばれる。

　そもそも、管理費等の負担額は、それぞれのマンションの管理規約や使用細
則が根拠になっていることが多い。もし管理組合の収入が潤沢であれば、理事
会などで検討をして総会の決議を受けることで「一定割合の値下げ」または「
一定期間徴収をしない」といった措置をとることも可能だ。

　実際に、とあるマンションでは、新型コロナの感染拡大で職を失うなど、生
活苦が続く区分所有者が多くいるとの声に、組合員にアンケートを実施し、総
会決議のうえ修繕積立金の徴収を1年間廃止するという運営をしている管理組
合も存在する。

　また、マンションの管理費は、地域差がかなり大きい。国土交通省が公表し
ている平成30年度マンション総合調査のデータによると、関東が最も高く月額
12,149円。最も低い中国四国では月額9,210円と、月額にしておよそ3000円、
年間では36,000円もの差がある。

　では、各マンションの「管理費等」の根拠はどうだろうか。

　各区分所有者が所有する部屋の広さ(専有部分の床面積の割合)に応じて管理
費等が設定されているマンションが多い。管理費等を多く支払っているからと
いって、税率のように負担割合の利率は変わらない。

実質的なジム使用料が10倍違う？

　負担割合の利率が変わらないことは一見、公平に見えるが、使用頻度を考え
ればそうではない。
たとえば、70戸の高級マンションに、40平米1LDKにご夫婦で住むAさん宅と
70平米3LDKに家族4人で住むBさん宅があるとする。

　このマンションでは、24時間無料で使用できるスポーツジムが共用施設に
あり、Aさん宅はご夫婦でほぼ毎日のように館内のスポーツジムを使用する。
Bさん宅は、週に1度ご夫婦で利用するかしない程度だという。

　「平成30年度マンション総合調査」によると、戸数51～75戸の管理費の月
額戸別は、10,386円1平米当たりの月額管理費は137円とされる。それから計
算すると、

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・Aさん宅(40平米 1LDKご夫婦2人)の場合
一回あたり1人約110円
70戸、1平米当たりの月額管理費は、137円×40平米=5,480円
5,480円÷25日(回)=約219円
219円÷2人分=1回約110円

・Bさん宅(70平米 3LDK 家族4人)の場合
一回あたり1人約1,200円
70戸、1平米当たりの月額管理費は、137円×70平米=9,590円
9,590円÷4日(回)=約2,398円
2,398円÷2人分=1回約1,200円
---------- 　
という計算になる。なんとスポーツジム実質1回の使用料に約10倍もの金額
差が生じていたのだ。

　もちろん、管理費はスポーツジムの運営だけに使われているわけではない
し、逆にBさん宅は、Aさん宅は使用しないキッズルームのヘビーユーザーか
もしれない。それぞれの事情がわからないこそ、不公平感が生まれ、隣人ト
ラブルに発展する可能性もあるというわけだ。

平等か、不平等か、悪平等か

　1階に住む住民がなぜエレベーターの保守費を払わなければいけないのか、
車を所有しない住民が機械式駐車場の維持費負担を強いられるのはなぜなのか。
こう言った「不公平論争」に近いものを、「ジムの実質使用費問題」に感じる。

　こうした問題を解決するため、ジムやキッズルームの使用は1回いくらの使
用費制にするか、近年流行りの「サブスク」のように月額更新制にするという
のもひとつの方法論だ。

　何が公平かという議論は尽きないし、最終的には管理組合での検討による判
断によるのだが、たとえば、管理費の支払い総額に応じて、スポーツジムなど
の使用回数を設定・制限するというのも選択肢のひとつかもしれない。

　マンションでもSuicaのように、タッチするだけで開閉ができるICカードキ
ーの導入が増えている。このICキーで施設の使用回数を管理し、一定回数を超
えた世帯は、追加の使用料を管理費等として徴収するといった具合だ。

 　 日本の多くのマンションでは、管理費等は、共用部分の使用頻度や部屋の
階数などによる違いはなく、広い部屋の所有者が多く負担していることが多い。

　管理費等の設定額や運用方法は、管理組合で検討し、総会の決議を得られれ
ば変更できるということを忘れないで欲しい。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「現代ビジネス」