都心3区(千代田区・中央区・港区)のマンション価格の急騰は2025年秋から
急ブレーキがかかっている。2026年3月の都心3区の中古成約㎡単価は238万円
で、半年前からは1％上昇にとどまり上昇基調は止まったが、下がったとは言え
ない。1年前と比較したら15％、2年前と比較したら42％も値上がりしている。
今後、高止まりとなるのか、下がるのか、その瀬戸際にきている。
この急ブレーキは価格よりも成約件数に現れている。2026年1〜3月の不動産
業界でいう繁忙期の成約件数は1年前より14％減少した。買い手が少なくなり、
価格が横ばいとなり、成約件数が減少した。ちなみに、首都圏全体の成約件数
は、2026年1〜3月に前年同期比で約2％増えているので、件数だけで見たら都心
3区の一人負け状況にある。
今後の不動産価格を占うには、価格メカニズムを理解する必要がある。不動
産価格は需給だけで決まるわけではない。特にマンション価格は買い手がどれ
だけ資金を調達できるか、つまり金融機関の融資姿勢や金利環境に大きく左右
される。
1980年代後半に起こった不動産バブルが崩壊したのは、不動産への資金の流
れを「総量規制」という名の下に止めたからにほかならない。不動産を現金だ
けで買える人は限られる。だからこそ、金融機関が大量に貸してくれるなら、
不動産価格は上がるのだ。
不動産業界の中でも、大企業(主にデベロッパー)、中堅企業、中小企業に分
けられており、2026年3月時点はプラスの数字を付けている。特に大企業は13
というプラスの数値を維持しており、新規開発を担う大企業に対しては、金融
機関の貸出姿勢がなお緩いことがうかがえる。新規供給がないと、供給不足で
価格は上がるし、家賃も上がってしまうので、大企業への資金供給は望ましい
結果である。
一方で、短期転売を目的に物件を取得する業者の多くは、不動産業の中でも
中堅企業や中小企業に含まれるとみられる。その貸出態度判断DIは大企業の半
分程度しかない。その分、DIがゼロ、つまり「緩い」と「厳しい」が均衡する
水準に近づく可能性は高いと考えられる。
そんな中、2026年2月に、金融庁が全国の地銀に対し、不動産業への融資増
加について異例の警告を発した(共同通信)。金融庁による地銀の不動産融資に
対する警告の影響は、次回の6月の貸出態度指数で明らかになる。それが、都
心3区の転売バブルを意味するのであるならば、中堅以下の企業には今後マイ
ナスになることも考えられる。その結果は都心3区の転売不動産バブルの崩壊
になると私は考えている。
価格調整が数年に及ぶ場合、これまでは近隣で新築物件が周辺の中古成約価
格よりはるかに高い価格で出てきて、中古価格もそれに引っ張られて上がる「
連れ高」になったものだが、このメカニズムが働かなくなる可能性はある。
では、価格調整局面では購入を見送るべきなのか。私はむしろ逆だと考えて
いる。買い手が増えると価格を高値づかみさせられる可能性が高まるし、落ち
着いて吟味もできなくなる。売れ行きが悪い時は新築の抽選も少なくなり、中
古で指し値を入れて買うこともできるようになる。
買い手有利になるがゆえに、買い時到来という考え方もある。3年ぶりにくる
買い時は、持ち家を購入したい人にとっては、めったにないチャンスとも言える
だろう。
「東洋経済ONLINE」
