日銀 黒田総裁 物価高は「年末にかけて上昇率を高める可能性が高い」

 日銀の黒田総裁は衆議院の予算委員会で、現在の物価高や今後の推移について
「エネルギーや食料品、耐久財などの価格上昇により、本年末にかけて上昇率
を高める可能性が高い」と述べました。
 理由については「主として国際商品市況や為替円安の影響によって輸入品価格
が上昇していることが影響している」としたうえで、「年明け以降は海外から
のコストプッシュ要因の押し上げ企業が減衰することで、物価上昇率のプラス
幅は縮小していくため、来年度以降の消費者物価は2%を下回る水準まで低下し
ていくと予想している」との認識を明らかにしまし た。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「TBS NEWS DIG」

1億円のタワマンを買った、世帯年収1300万円「パワーカップル」の悲惨な末路

眺望やアクセスがよく、価格も一軒家より手頃とされる。超低金利の今なら
有利な条件で融資も受けやすい。相変わらず都心のタワマンが大人気だ。
だが、そこには大きな落とし穴が潜んでいる。

「パワーカップル」の悲劇

宝石箱をひっくり返したように、眼下にキラキラと輝く東京の夜景。その先
には東京スカイツリーが青白く浮かび上がる。

「ついに憧れの生活を手に入れた」

'19年に東京・豊洲のタワーマンションを購入した中野浩さん（43歳・仮名）
は、「一度はタワマンに住んでみたい」という妻（39歳）の夢を叶えた。
だが、それは苦悩の日々の始まりでもあった―。
中野さんは外資系製薬会社勤務で年収800万円、妻の美里さんはPR会社勤務
で500万円。夫婦共働きで年収1300万円を超える、いわゆる「パワーカップ
ル」だ。

地方出身の中野さん夫婦は東京でのタワマン暮らしに憧れ、築10年になるタワ
マンの29階60㎡の一室を1億円で購入した。頭金は二人で貯めた1000万円で
残額は夫6000万円、妻3000万円のペアローンを35年で借りた。住宅ローン
に管理費や修繕積立金を加えて夫婦それぞれが毎月12万円支払う程度なら十分
に生活していけるし、それぞれが住宅ローン控除の恩恵を受けられる。

「地方から出てきて、憧れのタワマン暮らしを賢く手に入れた。私は東京で
成功したーー正直に言って当初はそう思ったんです」（中野さん）

雲行きが怪しくなったのは、新型コロナウイルスの蔓延だった。夫婦ともに
在宅勤務となり、家で過ごす時間が増えた。

「すると、妻の体調とメンタルが次第におかしくなっていったのです。住ん
だ当初は気にならなかったのですが、台風などが近づいて強風が吹いたり、
地震があったりすると、タワマンの高層階はゆっくりとした横揺れが長く続
くんです。これで妻が参ってしまった。

近隣住民の生活音にも悩まされます。上の階と隣に子供がいる家庭が入って
いて、足音や泣き声が聞こえてくる。在宅勤務中に聞こえる子供の騒音には
つい怒鳴り込みたくなる気持ちに駆られました」（中野さん）

コロナ禍によって勤務先の業績が悪化し、二人のボーナスは大幅カット。ボ
ーナスを当て込んだローン返済計画を立てていたため、生活はたちまち苦し
くなった。

「豊洲にある高級スーパーでの買い物も、週に1回の外食も、週末のスポー
ツクラブ通いも、すべて諦めて、生活費を節約しなくてはならなくなった
のです」（中野さん）

結局、中野さん夫婦はタワマン生活のストレスから些細なことでの言い争
いが絶えなくなった。中野さんがコンビニで物を買うと妻から無駄遣いだ
と罵られ、妻がフリマアプリで中野さんがかつてプレゼントしたアクセサ
リーを売ったと知り、激昂した。夫婦仲は修復不能になり、今年になって
離婚した。

「妻は親にローンの残額を肩代わりしてもらい、実家に帰りました。私に
残されたのは、5000万円を超える借金とタワマンでの空虚な暮らしです。

会社の業績も上向かず、リストラ予備軍に数えられている気配も感じます。
解雇されたらローンが返せなくなり、自己破産も視野に入るでしょう。
タワマンを買ったくらいで成功者になったなどと自惚れた過去の自分が情
けない」（中野さん）

高層階と低層階の格差

バベルの塔のごとくそびえ立つタワマンには、高層階と中層階、低層階で
住む人の懐具合が明確にわかってしまうという残酷な一面もある。とりわ
け、子供を育てている場合は、家庭間の格差を実感せざるを得ない。

本山可奈子さん（42歳・仮名）は3年前、長男の小学校入学に合わせて川
崎・武蔵小杉にあるタワマンの23階に入居した。夫は大手広告代理店勤務
で年収1200万円。可奈子さんは専業主婦だ。

「引っ越してきてしばらくは息子の小学校のママ友も多く、みんなでヨガ
サークルに参加したり、ランチをしたりして、楽しく過ごしていたんです。
でも、徐々に格差を意識せざるを得なくなりました。
一回2000円のランチを毎週のように食べるのは、専業主婦の私からすれ
ば無駄遣いのように思えるのですが、高層階に住むママ友たちは気にしま
せん。聞けば、ご主人が医者だったり、会社の経営者だったりすると知り
納得しました。

夫からはママ友との付き合いになんでそんなにおカネがかかるんだとなじ
られますが、ランチ会は子供の学校の情報交換の場にもなっていて断れま
せん」（可奈子さん）

今年、長男が小学校3年生になり、学習塾代が追加で必要になった。可奈
子さんが続ける。

「タワマンの上層階に住むママにとって、中学受験は小学校3年生から塾
に通って準備するものなんです。
仮に『ウチは5年生からでいい』と思っても、その時には塾に空きはあり
ません。息子が落ちこぼれるのは嫌なので、周囲と同じ塾に通わせること
にしました。学費は月額6万円ですが、まだ安いほうです。

高層階の子供たちは夏期講習に、ピアノや英会話などの習い事の費用で
年間100万円はゆうに超えているでしょう。同じタワマンに住み、子供
とママ同士のつながりがあるために、親が子供の教育にいくら『課金』
しているのかが可視化されてしまうのです」

可奈子さんが最近気になっているのが、長男の言動だ。以前は日が暮れ
るまで一緒に遊び、仲がよかったはずの低層階に住む友達とエントラン
スですれ違っても、目を合わさなくなった。

「息子は彼らを見かけると『塾も行かずに遊んでばかりで、あいつらは
気楽でいいよな』などと口走るようになったのです。このまま、タワマ
ンと学習塾の往復だけの日常が続くと、息子がきちんと育つのかどうか
不安です」（可奈子さん）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「週刊現代」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

－夏季休暇のお知らせ－

令和4年8月12日（金）～  令和4年8月17日（水）まで

夏季休暇そ頂きます。　よろしくお願い申し上げます。 

長期金利の0.25%超えの意味するところ、住宅ローン金利などへの影響

 　今回、10年国債の利回りが0.255%と日銀が死守しようとしてい
た0.250%をやすやすと突破したことは何を意味するのか。今回はあ
くまで0.255%をつけてみた、といった格好でこれにより日銀の防衛
線が完全に突破されたというわけではない。

　しかし、13日に10年カレントを日銀は指し値オペで1.5兆円も買い
入れており、市場から買い入れできる10年新発債は限られたものとな
り、これによりますます指し値オペ効果が後退してくる。

　今回、10年債の新発債以外の利回りが0.25%を超えてきたことも見
逃せない。これは10年債利回りの市場実勢が0.25%を超えるところに
あることを意味する。

　国債利回りの上昇で気になるのは住宅ローン金利であろう。今回は
超長期国債の利回りが大きく上昇していることもあり、超長期ではな
く長期金利に連動するとはいえ、住宅ローンの固定金利のさらなる上
昇を促す可能性はある。

　これによって日銀の指し値オペがすぐに撤廃されるといったことに
はならないであろう。日銀は何としても10年国債利回りの0.25%を死
守する姿勢は、黒田氏が総裁でいる限り簡単には崩れそうにはない。

　しかし、市場がそれに疑問符を投げつけたこともたしかであり、日
銀と市場が対立姿勢を示し始めたともいえる。

　これが何を意味するのか。このまま超長期国債の利回り上昇が続く
ようなことになるとなし崩し的に国債利回りが上昇しかねない。それ
に対して日銀が臨時の国債買い入れオペで対応すると、金融緩和強化
とみなされて、円安が進行しかねず、輸入物価を押し上げかねない。

　今週、16日と17日には日銀の金融政策決定会合が開催される。そ
の前に14日と15日にはFOMCが開催され、0.5%以上の利上げを決定
するとみられている。米長期金利には上昇圧力が加わりやすい。これ
を受けて、日銀の決定会合でどのような議論が交わされるのか。

　日銀がすぐに政策修正に動くことは考えづらいものの、それに向か
わざるを得ない状況になりつつあるともいえる。夏の参院選も絡んで
こよう。

　日銀による長期金利コントロールとマイナス金利政策の解除は黒田
総裁の任期満了後との見方が強かった。しかし、私はそんな悠長なこ
とは言っていられないと、いまだに思っている。今回それを債券市場
が示したともいえる。

　日銀による長期金利コントロールとマイナス金利政策の解除の現実
性が今後、高まるようなことになると、日銀の政策金利（短期金利）
に連動する住宅ローン金利の変動タイプもいずれ上昇してくる可能性
があるとの認識を持つ必要が出てこよう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　金融アナリスト 久保田博幸

－ゴールデンウイーク休暇のお知らせ－

令和 ４年 5月 3日 より 令和 4年 5月 8日まで

ゴールデンウイーク休暇を戴きます。
ご了承の程、よろしくお願い申し上げます。

南向きのタワマン…「買って後悔した人」が考えてなかったこと

 南向きのタワマン…「買って後悔した人」が考えてなかったこと

一般的には「日当たりの良好な南向き」が良いといわれるマンション。しかし
タワーマンション限っては、このセオリーが当てはまるとは限りません。
失敗しないタワーマンションの部屋選びのポイントを、住み心地と資産価値と
いう観点から解説します。

タワーマンションの価値は、一にも二にも「眺望」

タワーマンションの最大の価値は、言うまでもなくその眺望です。これは他の
低層マンションでは代替の利かないメリットです。タワーマンションに住む人
の多くはその圧倒的な眺望に憧れて購入します。 しかし、ここで注意すべき点
は、そのマンションの立地と部屋向きです。多くのタワーマンションは東西南北
すべての向きに部屋があり、部屋の向きによって眺望は大きく異なります。

例えば、タワーマンションの多い東京において、眺望として断トツの人気があ
るのは、東京タワーを中心とした高層ビル群の夜景を楽しめる港区や新宿区を
見渡せる部屋向きです。

しかし、タワーマンションが集積している勝どきや豊洲、晴海といった湾岸エ
リアからは、これらの夜景は北西側に見えることになります。 逆に、湾岸エリ
アで南向きの部屋の場合、その立地によっては窓から見渡す限り海で、昼間は
開放感がありますが、夜は真っ暗でほとんど何も見えないということもありま
す。 一方で、港区や新宿区を南側に見渡せる池袋周辺のタワーマンションであ
れば、文句なく南向きが最も人気が高くなります。

眺望が悪い南向きより、眺望の良い北向きのほうが…

一般的に南向きが良いとされるのは、日当たりのよさからです。しかし、タワ
ーマンションの場合は日当たりよりも眺望が重視される傾向があります。
なぜなら、繰り返しになりますがタワーマンションの眺望は他に代替が効かな
いからです。
日当たりの良さだけであれば、タワーマンションでなく低層マンションでも南
向きで日当たりの良いマンションはいくらでもあるのです。 そのため、タワー
マンションに限っては眺望がいまひとつな南向きよりも、眺望の良い西向きや
北向きが人気の出る傾向があります。

北向きでも、開口部が広いため「暗くなりにくい」

「北向き=日当たりが悪くて暗い」という印象を持っている人も多いですが
ほとんどのタワーマンションは開口部が広く窓が大きな作りになっており、
北向きで直射日光が入らなくても意外と部屋が暗くなりません。 実際に住み
比べてみれば分かりますが、南向きでも開口部が狭くて細長なマンションよ
りも、北向きでも開口部が広くて窓の大きなタワーマンションの方が、部屋
全体が明るくなります。そのため、直射日光にこだわらず、部屋の明るさと
いう観点で言えば、タワーマンションに限ってはそれほど大きな問題はあり
ません。
ただし、やはり北向きの部屋は南向きと比べると、冬は部屋の温度は上がり
づらくなります。その分夏は南向きよりも涼しいので一長一短ですが、これ
は好みの問題でしょう。

眺望が悪くなれば、資産価値は激減する

タワーマンションの部屋選びの注意点としては、その眺望が将来に渡って保
証されるかどうかという点です。繰り返しになりますが、タワーマンション
の最大の価値はその眺望です。そのため、その眺望が悪くなると一気に人気
がなくなり、不動産としての価値は激減します。 Aさんは、家を探す際に日
当たりのよさを最重視して、東京の湾岸エリアのタワーマンションの「高層
階南向き」の部屋を購入しました。

しかし、購入してから10年後、向かいに同規模のタワーマンションが建設さ
れてしまい、お昼の時間帯に部屋に日光が入らなくなってしまいました。
住み替えを検討しましたが、日当たりと眺望の悪化が原因で人気が激減し、
想定していたよりも大幅に低い金額でしか売れなくなってしまいました。

まだ多額のローンも残っていたことから、Aさんは売却を諦め、やむを得ず
そのまま住み続けることを選択しました。
そのようなことにならないために、タワーマンションを選ぶ際は、資産価値
という点でも、住み心地という観点でも、正面に今後大きな建物が建つ可能
性がないかどうかは重要なチェックポイントになります。
向かいに古いビルや空き地がある場合などは注意が必要です。とくに、敷地
面積が大きい割に階数が低くて古い建物が建っている場合、その土地の容積
率を余らせていることが多いため、将来的に今よりも大きなタワーマンショ
ンやビルに建て替えられる危険性があります。

「タワーマンションの低層階」という選択肢

次に、部屋の向きから話を変えて、タワーマンション階層に注目して考えて
みます。
タワーマンションの最大の価値は眺望ですが、そのメリットが望めないタワ
ーマンションの低層階という選択はどうなのでしょうか。
一般的には眺望も良くなく、資産価値も低いと言われるタワーマンションの
低層階ですが、居住するうえで何を重視するかによっては賢い選択になるケ
ースもあります。そのポイントは価格、立地、設備です。 タワーマンション
は、駅近や駅直結などアクセスの良いものが多く、またジムやスパなど共用
施設も充実しているものが増えてきています。
また、低層階は高層階と比べて価格が格段に低く抑えられています。
そのため、タワーマンションの低層階は、高層階と同じ立地や設備が、高層
階と比べて低い価格で手に入るというメリットがあります。そのため、眺望
はそこまで重視しないが立地や設備にはこだわりたいという人にとっては賢
い選択肢となり得るのです。 低層階は価値が低く資産としての魅力がないと
言われることもありますが、その分購入時の値段が十分に安いのであれば、
将来売るときの価格の減少率も低く抑えられます。

そのため、タワーマンションの低層階を検討する場合は、その立地の人気度
共用設備のグレード、そして値段の割安度を総合的に判断することが重要と
なります。
ただし、立地や設備などのメリットは、眺望と違って他の低層マンションで
も代替が効くことを忘れてはなりません。そのため、価格も含めて同エリア
の低層マンションとも比較してそのタワーマンションを選択する妥当性があ
るかを冷静に見極める必要があります。

タワーマンションの資産性も、結局は立地が左右する

最後に、タワーマンションの資産性についてです。 タワーマンションに限
らず、不動産の価格は他の消費財と同様に需要と供給のバランスで決まり
ます。したがって、需要が多く供は少ない不動産の資産性は維持されやす
くなります。

ひと昔前まではタワーマンション自体が珍しかったため、希少性が高く
（供給が少なく）、資産としての価値がありました。しかし、最近では都
市部でタワーマンションが乱立しているため、希少性という点では決して
珍しいものではなくなってしまっています。 その結果、今後も資産価値を
維持するであろうタワーマンションと、近い将来に相場が大きく崩れる恐
れのあるタワーマンションで勝ち負けがはっきりしてくると思われます。

 具体的には、同エリアで同時期に大量にタワーマンションが建設されたエ
リアや、これからまだ乱立が予定されているエリアでは、将来市場に中古
として出回る供給量が増える見込みであることから、資産価値が下がって
いくことが予想されます。

また、タワーマンション自体の希少性が下がった近年において、タワーマ
ンションの中でも駅から遠いものや通勤アクセスの悪いもの、買い物や教
育施設など日常の生活インフラが追いついていないエリアは敬遠される傾
向が強まります。 逆に、好立地で同地区にタワーマンションが少ないエリ
アや、行政の都市計画において今後タワーマンションが増える見込みのな
いエリアは、需要も希少性も下がらないことから資産価値をある程度維持
し続ける可能性が高いと言えます。 タワーマンションに限らず、これらの
ことを総合的に考慮しながら、ご自身の生活において重視するポイントと
併せて理想の住まい探しをしていただければと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「幻冬舎 GOLD ONLINE」

住宅ローン金利引き上げ、関西地銀は静観

米国の金利上昇に伴う国内の長期金利の上昇を反映し、メガバンクは２月に
適用する住宅ローンの固定型１０年の基準金利をそろって引き上げた。
ただ、関西の地方銀行は据え置いたケースが多い。

海外事業や大手企業に注力するメガバンクと異なり、個人の地元客も主要な
ターゲットとする地銀は、金利の引き上げに慎重にならざるをえない面があ
りそうだ。 関西の主要地銀では関西みらい銀行、京都銀行、滋賀銀行のほか
それぞれ奈良県と和歌山県を地盤とする南都銀行、紀陽銀行が固定型１０年
で１月の金利を据え置いた。

メガバンクや三井住友信託銀行の大手行が長期金利をもとに、０・０５～０・
１ポイント引き上げたのとは対照的だ。関西地銀でも池田泉州銀行や、兵庫
県地盤のみなと銀行は０・０５～０・１ポイント引き上げた。

金利を引き上げなかった地銀は理由について、「長期金利動向などを踏まえ
て、総合的に判断した」と説明する。

「背景に営業戦略の違いがある」と指摘するのは、ある地銀の関係者だ。
地銀は地域の個人客を重視しており、住宅ローンの顧客獲得に力を入れてい
る。

「（住宅ローンで囲い込めば）口座開設や積立貯金、投資信託の購入などに
つながるチャンス」と話す地銀関係者も少なくなく、金利引き上げは慎重に
なる。 もっとも、住宅ローンのうち、９割近くは金利固定型ではなく、より
低水準の変動型を選んでいるとされる。

メガ、関西地銀はいずれも２月の時点では変動型を見直していない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「産経新聞」