南向きのタワマン…「買って後悔した人」が考えてなかったこと
一般的には「日当たりの良好な南向き」が良いといわれるマンション。しかし
タワーマンション限っては、このセオリーが当てはまるとは限りません。
失敗しないタワーマンションの部屋選びのポイントを、住み心地と資産価値と
いう観点から解説します。
タワーマンションの価値は、一にも二にも「眺望」
タワーマンションの最大の価値は、言うまでもなくその眺望です。これは他の
低層マンションでは代替の利かないメリットです。タワーマンションに住む人
の多くはその圧倒的な眺望に憧れて購入します。 しかし、ここで注意すべき点
は、そのマンションの立地と部屋向きです。多くのタワーマンションは東西南北
すべての向きに部屋があり、部屋の向きによって眺望は大きく異なります。
例えば、タワーマンションの多い東京において、眺望として断トツの人気があ
るのは、東京タワーを中心とした高層ビル群の夜景を楽しめる港区や新宿区を
見渡せる部屋向きです。
しかし、タワーマンションが集積している勝どきや豊洲、晴海といった湾岸エ
リアからは、これらの夜景は北西側に見えることになります。 逆に、湾岸エリ
アで南向きの部屋の場合、その立地によっては窓から見渡す限り海で、昼間は
開放感がありますが、夜は真っ暗でほとんど何も見えないということもありま
す。 一方で、港区や新宿区を南側に見渡せる池袋周辺のタワーマンションであ
れば、文句なく南向きが最も人気が高くなります。
眺望が悪い南向きより、眺望の良い北向きのほうが…
一般的に南向きが良いとされるのは、日当たりのよさからです。しかし、タワ
ーマンションの場合は日当たりよりも眺望が重視される傾向があります。
なぜなら、繰り返しになりますがタワーマンションの眺望は他に代替が効かな
いからです。
日当たりの良さだけであれば、タワーマンションでなく低層マンションでも南
向きで日当たりの良いマンションはいくらでもあるのです。 そのため、タワー
マンションに限っては眺望がいまひとつな南向きよりも、眺望の良い西向きや
北向きが人気の出る傾向があります。
北向きでも、開口部が広いため「暗くなりにくい」
「北向き=日当たりが悪くて暗い」という印象を持っている人も多いですが
ほとんどのタワーマンションは開口部が広く窓が大きな作りになっており、
北向きで直射日光が入らなくても意外と部屋が暗くなりません。 実際に住み
比べてみれば分かりますが、南向きでも開口部が狭くて細長なマンションよ
りも、北向きでも開口部が広くて窓の大きなタワーマンションの方が、部屋
全体が明るくなります。そのため、直射日光にこだわらず、部屋の明るさと
いう観点で言えば、タワーマンションに限ってはそれほど大きな問題はあり
ません。
ただし、やはり北向きの部屋は南向きと比べると、冬は部屋の温度は上がり
づらくなります。その分夏は南向きよりも涼しいので一長一短ですが、これ
は好みの問題でしょう。
眺望が悪くなれば、資産価値は激減する
タワーマンションの部屋選びの注意点としては、その眺望が将来に渡って保
証されるかどうかという点です。繰り返しになりますが、タワーマンション
の最大の価値はその眺望です。そのため、その眺望が悪くなると一気に人気
がなくなり、不動産としての価値は激減します。 Aさんは、家を探す際に日
当たりのよさを最重視して、東京の湾岸エリアのタワーマンションの「高層
階南向き」の部屋を購入しました。
しかし、購入してから10年後、向かいに同規模のタワーマンションが建設さ
れてしまい、お昼の時間帯に部屋に日光が入らなくなってしまいました。
住み替えを検討しましたが、日当たりと眺望の悪化が原因で人気が激減し、
想定していたよりも大幅に低い金額でしか売れなくなってしまいました。
まだ多額のローンも残っていたことから、Aさんは売却を諦め、やむを得ず
そのまま住み続けることを選択しました。
そのようなことにならないために、タワーマンションを選ぶ際は、資産価値
という点でも、住み心地という観点でも、正面に今後大きな建物が建つ可能
性がないかどうかは重要なチェックポイントになります。
向かいに古いビルや空き地がある場合などは注意が必要です。とくに、敷地
面積が大きい割に階数が低くて古い建物が建っている場合、その土地の容積
率を余らせていることが多いため、将来的に今よりも大きなタワーマンショ
ンやビルに建て替えられる危険性があります。
「タワーマンションの低層階」という選択肢
次に、部屋の向きから話を変えて、タワーマンション階層に注目して考えて
みます。
タワーマンションの最大の価値は眺望ですが、そのメリットが望めないタワ
ーマンションの低層階という選択はどうなのでしょうか。
一般的には眺望も良くなく、資産価値も低いと言われるタワーマンションの
低層階ですが、居住するうえで何を重視するかによっては賢い選択になるケ
ースもあります。そのポイントは価格、立地、設備です。 タワーマンション
は、駅近や駅直結などアクセスの良いものが多く、またジムやスパなど共用
施設も充実しているものが増えてきています。
また、低層階は高層階と比べて価格が格段に低く抑えられています。
そのため、タワーマンションの低層階は、高層階と同じ立地や設備が、高層
階と比べて低い価格で手に入るというメリットがあります。そのため、眺望
はそこまで重視しないが立地や設備にはこだわりたいという人にとっては賢
い選択肢となり得るのです。 低層階は価値が低く資産としての魅力がないと
言われることもありますが、その分購入時の値段が十分に安いのであれば、
将来売るときの価格の減少率も低く抑えられます。
そのため、タワーマンションの低層階を検討する場合は、その立地の人気度
共用設備のグレード、そして値段の割安度を総合的に判断することが重要と
なります。
ただし、立地や設備などのメリットは、眺望と違って他の低層マンションで
も代替が効くことを忘れてはなりません。そのため、価格も含めて同エリア
の低層マンションとも比較してそのタワーマンションを選択する妥当性があ
るかを冷静に見極める必要があります。
タワーマンションの資産性も、結局は立地が左右する
最後に、タワーマンションの資産性についてです。 タワーマンションに限
らず、不動産の価格は他の消費財と同様に需要と供給のバランスで決まり
ます。したがって、需要が多く供は少ない不動産の資産性は維持されやす
くなります。
ひと昔前まではタワーマンション自体が珍しかったため、希少性が高く
（供給が少なく）、資産としての価値がありました。しかし、最近では都
市部でタワーマンションが乱立しているため、希少性という点では決して
珍しいものではなくなってしまっています。 その結果、今後も資産価値を
維持するであろうタワーマンションと、近い将来に相場が大きく崩れる恐
れのあるタワーマンションで勝ち負けがはっきりしてくると思われます。
具体的には、同エリアで同時期に大量にタワーマンションが建設されたエ
リアや、これからまだ乱立が予定されているエリアでは、将来市場に中古
として出回る供給量が増える見込みであることから、資産価値が下がって
いくことが予想されます。
また、タワーマンション自体の希少性が下がった近年において、タワーマ
ンションの中でも駅から遠いものや通勤アクセスの悪いもの、買い物や教
育施設など日常の生活インフラが追いついていないエリアは敬遠される傾
向が強まります。 逆に、好立地で同地区にタワーマンションが少ないエリ
アや、行政の都市計画において今後タワーマンションが増える見込みのな
いエリアは、需要も希少性も下がらないことから資産価値をある程度維持
し続ける可能性が高いと言えます。 タワーマンションに限らず、これらの
ことを総合的に考慮しながら、ご自身の生活において重視するポイントと
併せて理想の住まい探しをしていただければと思います。
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