－ゴールデンウイーク休暇のお知らせ－

令和 ４年 5月 3日 より 令和 4年 5月 8日まで

ゴールデンウイーク休暇を戴きます。
ご了承の程、よろしくお願い申し上げます。

南向きのタワマン…「買って後悔した人」が考えてなかったこと

 南向きのタワマン…「買って後悔した人」が考えてなかったこと

一般的には「日当たりの良好な南向き」が良いといわれるマンション。しかし
タワーマンション限っては、このセオリーが当てはまるとは限りません。
失敗しないタワーマンションの部屋選びのポイントを、住み心地と資産価値と
いう観点から解説します。

タワーマンションの価値は、一にも二にも「眺望」

タワーマンションの最大の価値は、言うまでもなくその眺望です。これは他の
低層マンションでは代替の利かないメリットです。タワーマンションに住む人
の多くはその圧倒的な眺望に憧れて購入します。 しかし、ここで注意すべき点
は、そのマンションの立地と部屋向きです。多くのタワーマンションは東西南北
すべての向きに部屋があり、部屋の向きによって眺望は大きく異なります。

例えば、タワーマンションの多い東京において、眺望として断トツの人気があ
るのは、東京タワーを中心とした高層ビル群の夜景を楽しめる港区や新宿区を
見渡せる部屋向きです。

しかし、タワーマンションが集積している勝どきや豊洲、晴海といった湾岸エ
リアからは、これらの夜景は北西側に見えることになります。 逆に、湾岸エリ
アで南向きの部屋の場合、その立地によっては窓から見渡す限り海で、昼間は
開放感がありますが、夜は真っ暗でほとんど何も見えないということもありま
す。 一方で、港区や新宿区を南側に見渡せる池袋周辺のタワーマンションであ
れば、文句なく南向きが最も人気が高くなります。

眺望が悪い南向きより、眺望の良い北向きのほうが…

一般的に南向きが良いとされるのは、日当たりのよさからです。しかし、タワ
ーマンションの場合は日当たりよりも眺望が重視される傾向があります。
なぜなら、繰り返しになりますがタワーマンションの眺望は他に代替が効かな
いからです。
日当たりの良さだけであれば、タワーマンションでなく低層マンションでも南
向きで日当たりの良いマンションはいくらでもあるのです。 そのため、タワー
マンションに限っては眺望がいまひとつな南向きよりも、眺望の良い西向きや
北向きが人気の出る傾向があります。

北向きでも、開口部が広いため「暗くなりにくい」

「北向き=日当たりが悪くて暗い」という印象を持っている人も多いですが
ほとんどのタワーマンションは開口部が広く窓が大きな作りになっており、
北向きで直射日光が入らなくても意外と部屋が暗くなりません。 実際に住み
比べてみれば分かりますが、南向きでも開口部が狭くて細長なマンションよ
りも、北向きでも開口部が広くて窓の大きなタワーマンションの方が、部屋
全体が明るくなります。そのため、直射日光にこだわらず、部屋の明るさと
いう観点で言えば、タワーマンションに限ってはそれほど大きな問題はあり
ません。
ただし、やはり北向きの部屋は南向きと比べると、冬は部屋の温度は上がり
づらくなります。その分夏は南向きよりも涼しいので一長一短ですが、これ
は好みの問題でしょう。

眺望が悪くなれば、資産価値は激減する

タワーマンションの部屋選びの注意点としては、その眺望が将来に渡って保
証されるかどうかという点です。繰り返しになりますが、タワーマンション
の最大の価値はその眺望です。そのため、その眺望が悪くなると一気に人気
がなくなり、不動産としての価値は激減します。 Aさんは、家を探す際に日
当たりのよさを最重視して、東京の湾岸エリアのタワーマンションの「高層
階南向き」の部屋を購入しました。

しかし、購入してから10年後、向かいに同規模のタワーマンションが建設さ
れてしまい、お昼の時間帯に部屋に日光が入らなくなってしまいました。
住み替えを検討しましたが、日当たりと眺望の悪化が原因で人気が激減し、
想定していたよりも大幅に低い金額でしか売れなくなってしまいました。

まだ多額のローンも残っていたことから、Aさんは売却を諦め、やむを得ず
そのまま住み続けることを選択しました。
そのようなことにならないために、タワーマンションを選ぶ際は、資産価値
という点でも、住み心地という観点でも、正面に今後大きな建物が建つ可能
性がないかどうかは重要なチェックポイントになります。
向かいに古いビルや空き地がある場合などは注意が必要です。とくに、敷地
面積が大きい割に階数が低くて古い建物が建っている場合、その土地の容積
率を余らせていることが多いため、将来的に今よりも大きなタワーマンショ
ンやビルに建て替えられる危険性があります。

「タワーマンションの低層階」という選択肢

次に、部屋の向きから話を変えて、タワーマンション階層に注目して考えて
みます。
タワーマンションの最大の価値は眺望ですが、そのメリットが望めないタワ
ーマンションの低層階という選択はどうなのでしょうか。
一般的には眺望も良くなく、資産価値も低いと言われるタワーマンションの
低層階ですが、居住するうえで何を重視するかによっては賢い選択になるケ
ースもあります。そのポイントは価格、立地、設備です。 タワーマンション
は、駅近や駅直結などアクセスの良いものが多く、またジムやスパなど共用
施設も充実しているものが増えてきています。
また、低層階は高層階と比べて価格が格段に低く抑えられています。
そのため、タワーマンションの低層階は、高層階と同じ立地や設備が、高層
階と比べて低い価格で手に入るというメリットがあります。そのため、眺望
はそこまで重視しないが立地や設備にはこだわりたいという人にとっては賢
い選択肢となり得るのです。 低層階は価値が低く資産としての魅力がないと
言われることもありますが、その分購入時の値段が十分に安いのであれば、
将来売るときの価格の減少率も低く抑えられます。

そのため、タワーマンションの低層階を検討する場合は、その立地の人気度
共用設備のグレード、そして値段の割安度を総合的に判断することが重要と
なります。
ただし、立地や設備などのメリットは、眺望と違って他の低層マンションで
も代替が効くことを忘れてはなりません。そのため、価格も含めて同エリア
の低層マンションとも比較してそのタワーマンションを選択する妥当性があ
るかを冷静に見極める必要があります。

タワーマンションの資産性も、結局は立地が左右する

最後に、タワーマンションの資産性についてです。 タワーマンションに限
らず、不動産の価格は他の消費財と同様に需要と供給のバランスで決まり
ます。したがって、需要が多く供は少ない不動産の資産性は維持されやす
くなります。

ひと昔前まではタワーマンション自体が珍しかったため、希少性が高く
（供給が少なく）、資産としての価値がありました。しかし、最近では都
市部でタワーマンションが乱立しているため、希少性という点では決して
珍しいものではなくなってしまっています。 その結果、今後も資産価値を
維持するであろうタワーマンションと、近い将来に相場が大きく崩れる恐
れのあるタワーマンションで勝ち負けがはっきりしてくると思われます。

 具体的には、同エリアで同時期に大量にタワーマンションが建設されたエ
リアや、これからまだ乱立が予定されているエリアでは、将来市場に中古
として出回る供給量が増える見込みであることから、資産価値が下がって
いくことが予想されます。

また、タワーマンション自体の希少性が下がった近年において、タワーマ
ンションの中でも駅から遠いものや通勤アクセスの悪いもの、買い物や教
育施設など日常の生活インフラが追いついていないエリアは敬遠される傾
向が強まります。 逆に、好立地で同地区にタワーマンションが少ないエリ
アや、行政の都市計画において今後タワーマンションが増える見込みのな
いエリアは、需要も希少性も下がらないことから資産価値をある程度維持
し続ける可能性が高いと言えます。 タワーマンションに限らず、これらの
ことを総合的に考慮しながら、ご自身の生活において重視するポイントと
併せて理想の住まい探しをしていただければと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「幻冬舎 GOLD ONLINE」

住宅ローン金利引き上げ、関西地銀は静観

米国の金利上昇に伴う国内の長期金利の上昇を反映し、メガバンクは２月に
適用する住宅ローンの固定型１０年の基準金利をそろって引き上げた。
ただ、関西の地方銀行は据え置いたケースが多い。

海外事業や大手企業に注力するメガバンクと異なり、個人の地元客も主要な
ターゲットとする地銀は、金利の引き上げに慎重にならざるをえない面があ
りそうだ。 関西の主要地銀では関西みらい銀行、京都銀行、滋賀銀行のほか
それぞれ奈良県と和歌山県を地盤とする南都銀行、紀陽銀行が固定型１０年
で１月の金利を据え置いた。

メガバンクや三井住友信託銀行の大手行が長期金利をもとに、０・０５～０・
１ポイント引き上げたのとは対照的だ。関西地銀でも池田泉州銀行や、兵庫
県地盤のみなと銀行は０・０５～０・１ポイント引き上げた。

金利を引き上げなかった地銀は理由について、「長期金利動向などを踏まえ
て、総合的に判断した」と説明する。

「背景に営業戦略の違いがある」と指摘するのは、ある地銀の関係者だ。
地銀は地域の個人客を重視しており、住宅ローンの顧客獲得に力を入れてい
る。

「（住宅ローンで囲い込めば）口座開設や積立貯金、投資信託の購入などに
つながるチャンス」と話す地銀関係者も少なくなく、金利引き上げは慎重に
なる。 もっとも、住宅ローンのうち、９割近くは金利固定型ではなく、より
低水準の変動型を選んでいるとされる。

メガ、関西地銀はいずれも２月の時点では変動型を見直していない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「産経新聞」 

新築価格はやはり下がらない…これまでよりも値上がり確実か

１０年目に突入する異次元金融緩和　新築価格はやはり下がらない…

 【マンション業界の秘密】
 職業柄、「マンションの価格はいつ下がりますか」と問われることが多い。
 未来のことなんて誰にも分からないが、過去のことは解きほぐせる。
 東京の都心と湾岸 川崎市や京都市の一部のマンション価格は２０１３年か
ら上がり始めた。

 その理由は、日本銀行の黒田東彦総裁が始めた異次元金融緩和である。

これがもう９年 近く続いている。その間、マンションの価格は上がりっぱ
なしである。 黒田総裁の任期 は１期が１８年の４月までだった。
ここでお辞めになるかと思ったが、再任された。

 黒田総裁は「消費者物価が２％上昇するまで金融緩和を継続する」とたび
たび言明して いる。ただ、これは就任以来、一度も達成されていない。

 日本の金融史上で例を見ないボリュームの金融緩和が、今年の春以降は１０
年目に入る。 多分、任期中は続くのだろう。 米国はその間、ＦＲＢのイエ
レン前議長が金融引き締め に入り、彼女を継いだ現パウエル議長がコロナ禍
による景気後退への対策で緩和に転じた。

 そして昨年からその収拾であるテーパリングが始まっている。

 つまり、米国は機を見て 敏に金融政策を変えているのに、日本は黒田総裁
の「物価上昇２％」という約９年前の 目標にこだわって、異次元金融緩和
を硬直させたままである。

 その間、日本の一部エリ アのマンション価格は上昇を続けた。

今はそれが首都圏全体に及ぼうとしている。 何ともいびつな構造だと私は
考える。 日本のサラリーマンの平均給与は年間４３５万円 ほどである。

しかし、今や山手線の周縁３駅くらいまでの新築マンション価格は１億円
を超えるレベル。実に年収の２０倍以上で、これではいくら何でも買えない。

 さらに、この２年はコロナ禍によって一般的なサラリーマンの年収は低下気
味である。 だから郊外のファミリー向けのマンションも売れていない。

多少住宅ローン金利が下がっ ても、手が出ないレベルに値上がりが進んだ。

 そこへ住宅ローン減税の縮小が決まりそうだ。２２年のマンション市場に

は、完全にア ゲンストの風が吹いている。

 かといって、新築の価格は下がらない。なぜなら、事業用 地は今でも値上

がりしている。 今から２年先までに販売が始まる新築物件は、これまでよ

りも値上がりすることが確実だ。

 今回の価格バブルの元を作った黒田総裁の任期終了を２３年４月とすると

そこから金融 緩和が多少後退しても、影響が出るのはさらに後になる。

 しかし、その前に中国の不動産 バブル崩壊が０８年のリーマン・ショック

以上の影響を世界経済にもたらす恐れもある。

 そうなれば、マンション価格の下落は、黒田総裁の任期終了を待たずに始

まる可能性もある。

　　　　　　　　　　　　　　　　　「住宅ジャーナリスト 榊 淳司」

あけましておめでとうございます

あけましておめでとうございます。
旧年中は、お客様はじめ取引先の皆様に格別なご厚情を賜り
誠にありがとうございました。
本年も皆様にご満足頂けるよう、丁寧な接客に取組んで参ります。
どうぞよろしくお願い申し上げます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　令和４年 元旦

－冬季休暇のお知らせ－

冬季休暇のお知らせ 令和3年12月28日～令和 4年1月7日
上記期間冬季休暇を頂きます。
本年もお世話になり、ありがとうございました。

皆様、どうぞ素敵な年をお迎えください。

「タワマンローン破綻」した部屋の悲惨な現場。高級ウイスキー瓶が散乱も

 　国家資格合格者や、大企業への新卒入社組など、一度レールに乗りさえすれば
高年収が約束されていたはずの“勝ち組”たち。だが、そんな彼らも長引く不況や、
新型コロナが追い打ちとなり、続々と高年収組から転落しているという。その崩
壊の実体とは――？

ローン破綻した人の悲惨な現場

　思いきり殴りつけたのか大きくへこんだ壁、部屋の至るところに散乱するウイ
スキーの瓶……。
住宅ローンを支払えずに滞った債務者の物件を差し押さえる不動産執行「競売」
現場はあまりにも凄惨だ。

　そうした現場の中でも近年、タワマンなど高年収者が住む“高めの物件”の取り
扱いが増えているという。今回、匿名を条件に競売の現場に携わるX氏に高年収
者の差し押さえ現場について話を聞いた。

「競売の現場にいると、荒れている部屋というのがほとんど。高年収者の部屋と
して印象的に多いのは、高級ウイスキーの瓶が散乱していたり、ゴルフのアイア
ンで床を叩きつけた跡がついていたり。

　この前、差し押さえた大企業の中間管理職をしていた年収1000万円プレイヤー
のケースも仕事を失うストレスで酒に溺れ、床にアイアンでつけた無数の穴が開
いてました。今はアルコール依存症の専門医にかかって改善していますが、妻と
二人の娘はシェルターに避難するほど、酔うと凄まじく荒れたそうです」（X氏、
以下同）

1000万円プレイヤーならある程度の貯蓄もありそうだが…

「無理して購入したのか、タワマンの最上階と低層階の差し押さえは多いで
すね」（X氏）

 

　ここ10年、銀行は融資の審査を緩くする一方、住宅ローンが払えない人を見限
るのも早くなっている。
1000万円プレイヤーなら、ある程度の貯蓄もありそうだが、現実は違うようだ。
 「子供を私立に入れたり、分不相応な物件に住むケースが多いです。とても1000
万円世帯ではギリギリ。少し収入が減っただけで、すぐに破綻というケースがほと
んどですね。しかも、高年収に限って、プライドが邪魔をして自身の窮乏を周囲に
相談できません。私たちが差し押さえに入って初めて、家族が真実を知るというケ
ースもあります」

　ただ、カネの切れ目は縁の切れ目か、X氏が高年収者の自宅に立ち入った時点で
大抵の家族は離散状態になっているという。 「これまでバリバリ働いていた人ほ
ど、職と家を失うことへの心理的ショックは大
きい。抜け殻のような状態になって、何の対処もしないまますみかを奪われる人
がほとんどですね」
家なき高年収者は今後も増えていきそうだ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「週刊SRA! 編集部」