住宅クライシス タワマン管理契約と修繕工事の深い関係

 ダイナミックな眺望や充実した共用施設などが人気のタワーマンション。
容積率や日影規制を緩和した平成９年の建築基準法改正によって都市部を
中心に開発が加速し、棟数は全国で１３００を超えた。

新築ラッシュが今も続く一方で、築年数が経過し、管理組合と管理会社と
の関係性に亀裂が生じたマンションも少なくない。管理会社では近年、売
り上げ拡大よりも利益を重視した経営にシフトしており、新築時から続い
た管理委託契約を打ち切る事態も起きている。

■４年前の６・６倍に

「スタッフが疲弊し、信頼関係を基にした業務の遂行が困難な状況になった」
 西日本の部屋数２００戸超、３０階超のタワーマンションでは新築から十
数年が過ぎた５月下旬、管理会社から８月末での管理委託契約の終了が通告
された。管理会社は、現地の開発を実施した大手デベロッパーの関連会社。
こうした契約更新〝拒否〟の申し出は近年相次ぐ。 マンション業界の調査や
コンサル業務などを行うＮＰＯ法人「マンション管理支援協議会」（東京）
によると、ある大手管理会社において、今年３月末までの１年間で契約打ち
切りとなった件数は、戸数ベースで３万７千戸を超え、４年前の６・６倍に
伸びた。 背景には、管理人や清掃員の人件費などが高騰しても、管理委託費
の値上げを組合側に受け入れさせることが簡単ではなく、管理委託業務だけ
では十分な利益を得ることが困難という事情がある。

■修繕工事に思惑

管理会社のもう一つの収益の柱は、組合側から受注する修繕工事。同ＮＰＯ
によると平成２８年度、ある財閥系大手管理会社では総売上高約４４２億円
のうち約６９％が修繕工事の売り上げで占められ、工事依存の傾向は現在も
続く。 実際、このマンションでも昨年以降、老朽化した設備の補修などを目
的に大規模修繕工事が計画され、管理会社側は２・３億円余りの予算を提示
していた。
ところが、組合側では理事会が中心となって独自に元請け業者を公募。管理
会社とは別の業者が約１・８億円で受注する見通しとなった。前後して今年
春、理事会に反発した住民による役員の解任騒動が勃発。結果的に役員の残
留が決まったが、まもなくして管理委託の終了が通告された。

契約打ち切りと工事との関連について、取材に対し管理会社側は「長期修繕
計画書を作成して工事予算を提示しただけで、見積もり取得など工事の受発
注業務には一切関与していない」と説明。ただ、戸数が多いタワーマンショ
ンの工事では動く金額も大きい。
ある業界関係者は「工事を受注できないのなら、無理をしてまで契約を続け
る必要がないと、管理会社が判断することは一般的にはある」との見方を示す。

■カスハラで

「選別」も 国土交通省が公開する管理委託契約の指針「標準管理委託契約
書」には管理会社と組合側の一方が３カ月前までに解約を申し入れれば契約
を終了することが可能、との条文が設けられている。 多くの個別契約にも
採用される条文だが、大阪でコンサル業務を行うマンション管理士の男性は
「契約の終了を通告された管理組合が他社を探す時間が足りない」として改
正を訴える。
ある管理会社の幹部は、「こうした『３カ月前』ルールを背景に契約終了を
ちらつかせ、管理組合側に厳しい条件を受け入れさせることもある」とした
上で、次のように説明する。

「最近では、管理会社の担当者が住民側に無理難題を突きつけられる『カス
タマーハラスメント』が増えた。夜中にクレーム処理に追われたり、怒鳴り
つけられたりして、心身をすり減らすこともある。

業界は担当者不足に陥っており、こうした理不尽な行為が契約先の『選別』
につながっていることも知ってもらいたい」（岡嶋大城）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「産経新聞」

「相続登記の義務化」空き家所有者の76％が知らない実態

 空き家が増加している問題が指摘されている。その要因のひとつに不動産登記が
されていないことが挙げられているが、カチタスが全国の空き家所有者（有効回
答963人）に調査をしたところ、「相続登記の義務化」についての認知度はわずか
2割程度だった。

空き家所有者の76.8％は「相続登記の義務化」を知らない

「相続登記」とは、相続により不動産を取得したときに、不動産名義を相続人に
変更すること。
一見当たり前のことのようだが、これまでは義務ではなく任意だったので、すぐ
に活用しない場合などでは相続登記をしないということが行われてきたのだ。

カチタスが空き家所有者に、相続登記の義務化を知っているか聞いたところ
「知っている」は23.2％しかおらず、「知らない」という人が大半だった。

（出典：カチタス「第1回 空き家所有者に関する全国動向調査（2021年）」）

では、空き家の相続について家族と話しているか聞いたところ、「家族と話して
いない」人が66.7％だった。空き家の登記情報や相続後の使用もしくは処分方法
についてあいまいなままで相続となると残る家族に迷惑がかかることもあるので
空き家をどうするかを家族できちんと話し合っておきたいところだ。

（出典：カチタス「第1回 空き家所有者に関する全国動向調査（2021年）」）

  所有者不明の土地をなくしていくための対策

ではなぜ、相続登記が義務化されるのだろう？

空き家が管理されずに放置されることで、近隣トラブルや衛生上、防犯上など
さまざまな問題を引き起こす「空き家問題」が話題になった。政府は、こうし
た迷惑空き家に対して、2014月11月に「空家等対策の推進に関する特別措置
法」（空家対策特別措置法）を成立させ、私有財産である住宅に行政が関与で
きるような対策を取った。

一方で、放置された空き家や土地に対して管理を求めたり処分したりしようす
るときに、所有者が分からないという問題も浮き彫りになった。何代にもわた
って相続登記がなされていないと、まずは最後の名義人からその相続人たちを
探し出し、その相続人たちが他界していれば次の代に相続権が引き継がれるの
で、さらに次の代を探し……と、その土地の相続人の数がねずみ算式に膨れ上
がる。放置された土地の所有者を探すために多大な時間と費用が掛かることに
加え、土地を活用しようとした場合に相続人全員の合意を得るのは至難の業だ。

2017年に「所有者不明土地問題研究会」から最終報告が出されたが、そこには
「2016年時点の所有者不明土地の面積は約410万haで、九州本土の面積の約36
7万haをすでに上回る」という、衝撃的なデータが紹介された。その最終報告で
は、相続登記の義務化を含む、すべての土地の所有者が明らかになるた
めの施策や、活用されない土地を手放す仕組みをつくることなどが提言された。

こうした提言を受けて、政府は対策に着手し、不動産登記法の改正、民法等の改
正、相続土地国庫帰属法の新法制定などを行ったのだ。

法改正などによりどう変わる？何をしなければならない？

では、法改正などによって何が変わるのだろう？不動産の相続や登記などが、主
に次のように大きく変わることになる。

（1） 相続登記の義務化
不動産を取得した相続人は、そのことを知った日から3年以内に相続登記を行う
ことが義務づけられる。
正当な理由がないのにこれを怠った場合は罰則（過料10万円以下）がある。ただ
し、登記手続きの手間や費用を軽減するなどの措置も取られる。
（2） 住所等変更登記の義務化
登記をした名義人は、住所や氏名などの変更日から２年以内にその変更登記を行
うことが義務付けられる。
正当な理由がないのにこれを怠った場合は罰則（過料5万円以下）がある。
（3） 土地の所有権を放棄しやすい仕組み
相続したものの土地を手放したい場合は、一定の要件（建物が立っていない、土
壌汚染がない、権利関係に争いがないなど）を満たせば、国庫に返納できる。た
だし、審査手数料や10年分の管理料などを負担する。

このほかにも、管理不全や所有者不明の土地・建物について、裁判所が管理人を
選任して管理させたりその土地に不明な共有者がいる場合は残りの共有者で管理
できるようにしたりなど、土地の利用を図る方策も取られている。

2021年4月28日に公布されたこれらの法改正等は、原則として公布日から2年以
内に施行されるが、相続登記の義務化は公布日から3年以内、住所等変更登記の
義務化は公布日から5年以内に施行される予定となっている。

空き家を所有している人、今後に土地や住宅の相続が想定される人などは、相続
登記の義務化などを視野に入れ、今から準備をしておくのがよいだろう。その際
には家族で話し合ったり、その土地や住宅についてこ
れまでの経緯を知っている人から情報を集めたりすることも忘れずに。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「suumoジャーナル」

 

－夏季休暇のお知らせ－

2021年 8月12日（木） ～ 2021年 8月16日（月）まで夏季休暇を頂きます。

よろしくお願い申し上げます。

路線価、6年ぶり下落 コロナ禍で観光地や商業地の下落顕著

 　国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2021年分の路線価（1月1日
時点）を公表した。

全国の平均変動率は前年比マイナス0・5％で、6年ぶりに下落した。新型コロナ
ウイルスによるインバウンド（訪日外国人客）需要の消失や、飲食店への営業自
粛・営業時間短縮要請の影響で観光地と商業地で下落傾向が顕著に表れた。

　都道府県別では、39都府県が前年から下落した。東京（マイナス1・1％）と
大阪（同0・9％）は8年ぶり、愛知（同1・1％）は9年ぶりに下落し、株高の影
響で地価が安定していた大都市圏も下落した。上昇したのは、福岡（プラス1・8
％）、宮城（同1・4％）、北海道（同1・0％）など7道県で、昨年（21都道府県）
の3分の1にとどまった。

　都道府県庁所在地の最高路線価の下落率（前年比）は、奈良市が最大でマイナ
ス12・5％。神戸市同9・7％、大阪市同8・5％、盛岡市同8・0％、東京都中央
区同7・0％と続き、22都市で下落した。
横ばいは17都市。上昇したのは8都市で、上位は仙台市プラス3・8％、千葉市同
3・5％、宇都宮市同3・4％の順だった。

　全国に524ある税務署別の最高路線価では、下落率が最も大きかったのは、大
阪市の繁華街・ミナミの中心部に位置する中央区心斎橋筋2（心斎橋筋）のマイ
ナス26・4％。外国人観光客の多い飛驒高山の岐阜県高山市上三之町（上三之町
下三之町線通り）の同12・7％、奈良公園に近い奈良市東向中町（大宮通り）の
同12・5％と続いた。上位10地点のうち5地点が大阪府内だった。

　東京は浅草寺に近い台東区浅草1（雷門通り）が昨年のプラス33・9％から下
落に転じ、マイナス11・9％と最も下落した。東京・銀座の文具店「鳩居堂」前
は1平方メートル当たりの価格が4272万円と36年連続で日本一だったが、前年比
は同7・0％だった。 　昨年プラス50・0％と6年連続で全国トップの上昇率だっ
たスキーリゾート地の北海道・ニセコは、コロナの先行き不透明感から不動産取
引の停滞もあり、0・0％で横ばいに。昨年プラス40・8％だった那覇市の国際通
りはマイナス1・4％と下落に転じた。　　　　　　　　　　　「毎日新聞」

GW休暇のお知らせ

令和 3年 5月 2日 ～ 令和 3年 5月 5日まで
ゴールデンウイーク休暇をいただきます。
ご了承の程、よろしくお願い申し上げます。

住宅ローン破綻、金融機関が容赦なくなるのはどんなときか

 「人生最大の買い物」と言われている住宅（マイホーム）は、多くの人が ローンを組んで購入しますが、最近はコロナ禍の収入ダウンによる”住宅ロ ーン破綻”がマスコミで取り沙汰されるようになっています。

そもそも、国内における住宅ローンの貸出残高はどれくらいあるのでしょう か。住宅金融支援機構の貸出し分を除いた、いわゆる純粋な金融機関による 貸出残高は約185兆円と見られます（2020年3月末、四半期で変動あり）。

185兆円と言われてもピンとこないと思いますが、日本の国家予算が約105 兆円ですから（2021年度は106兆円見込み）、その規模の大きさが分かるの ではないでしょうか。

事件扱い”となった住宅ローンの破綻率と破綻予備軍

さて、こうした住宅ローンの破綻率はどれくらいだと思いますか？　 結論から先に言うと、2％～4％です（参考資料:NPO法人「住宅ローン問題 支援ネット」、以下同）。金額にすると3.7兆円～7.4兆円です。少し幅が広 いのは、当該業界（主に金融機関）から正式データが公表されていないこと、 そして競売の範囲が広いためと見られます。 それでも、この公表値に基づけば、破綻率はザックリ約3％、金額にすると 約5～6兆円となり、かなり大きな金額です。 さらに、ここでいう「破綻」とは、単に返済が数カ月滞っているというレベ ルではなく、完全に“事件扱い”された案件が対象です。この“事件扱い”とは、 返済不能に陥ったため、（住宅ローンの対象である）住宅が競売に掛けられ たり、任意売却を迫られたりした案件を指します。 競売は裁判所から情報公開され、任意売却は信用機関のブラックリストに載 ります。事実上、世間に“住宅ローンが返済できませんでした”と公表するこ とになり、多くの場合は自己破産の申請を余儀なくされます。 また、こうした“事件扱い”には至っていないものの、長期間の滞納や将来の 返済困難に陥った事例など、いわゆる“破綻予備軍”は前述した破綻件数の3 倍程度あると見られています。つまり、既に破綻済みの分を除いても、約 10兆円がいつ焦げ付いても不思議ではないということです。 ちなみに、住宅に次ぐ高級消費耐久財である自動車の場合、前述した“事件 扱い”と同じレベルの自動車ローン破綻比率、つまり、返済不能でクルマを 強制差し押さえされるレベルは0.3～0.5％程度と見られます。金額やロー ン期間が異なるので一概に単純比較はできませんが、住宅ローンの破綻率 の高さが理解できましょう。

厳格な事前審査があるのに住宅ローン破綻は起きる

そもそも、住宅ローンを組む際（金融機関から見ると貸し付けの際）厳 格な審査が行われているはずです。確かに、一昨年に大きな社会問題と なったスルガ銀行の不正な過剰融資事件など、個人向け融資を伸ばそう とする金融機関は増えてきました。 それでも、低所得層など返済が滞る懸念がある人に、最初から住宅ロー ンの融資する可能性は低いはずです。本来ならば、3％とか4％の破綻比 率は考え難いのです。しかしながら、現実には住宅ローンの返済に困窮 する債務者は後を絶ちません。 その要因として、住宅ローンを組んだ後に、外的要因（自営業者の会社 経営不振、投資運用失敗、ギャンブル等の浪費）、健康問題（病気、ケ ガによる収入減）、職場問題（リストラ、転職の失敗、退職金の減額） 家庭問題（離婚、介護、年金減額）などによって、借入債務者の財政状 況が大きく悪化することが挙げられます。 しかも、返済が順調に進んでいたにもかかわらず、気が付いたら返済困 難に陥ってしまっていたケースが少なくないようです。今回の一連のコ ロナ禍の影響で住宅ローン返済計画が大きく狂った人も少なくないはず ですが、1年前には全く予想していなかったことだったのではないでし ょうか。

「オーバーローン」になったときの金融機関は甘くない

住宅ローンの返済が滞り、いよいよ破綻が迫った時、多くの債務者が“最 後の一手”として考えるのが売却による返済です。つまり、今現在住んで いる自宅を売却して、その売却金額を返済に充てるというものです。しか し、そうは問屋がおろさない場合があるのです。 最大の理由は、その自宅に（金融機関の）抵当権が設定されているからで す。抵当権が設定されたままでは不動産を（勝手に）売却できません。 自宅の売却には金融機関の許可が必要になります。 ここで重要になるのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」という 状況です。簡単なモデルで考えてみましょう。 たとえば、何らかの理由（リストラや病気、今回のコロナ禍等）によって 収入が激減し、住宅ローン残高3,000万円の返済が難しくなったとします。 この時、自宅の評価額（=市場取引額。相続税評価額ではない）が3,500 万円の場合、金融機関は抵当権を抹消して売却を承諾するでしょう。なぜ ならば、金融機関は残額3,000万円を回収できるからです。これが「アン ダーローン」です。 しかし、もし自宅の評価額が2,500万円の場合、単純に売却しても金融機 関は残債3,000万円を回収することはできず、▲500万円の不良債権が発 生します。 金融機関は、この不足分▲500万円の返済を繰り延べたり、新たなローン として設定したりするような生ぬるいことはしません。自宅は強制的に競 売に掛けられ、自己破産を迫られます。あるいは任意売却の手続きが取ら れますが、いずれにせよ抵当権設定者である金融機関の主導で行われます。 これを「オーバーローン」と称します。“まさか、そこまではしないだろ う”、“一定の猶予期間はあるだろう”という希望的観測は甘いと言わざる を得ません。

ローン残高と自宅の評価額を常に注視すべき

こうした「オーバーローン」に陥る可能性を少しでも低くするためには、 常日頃からローン残高と自宅の評価額を把握しておくべきでしょう。自 宅の評価額に関しては、様々なサイトで大まかな額を調べることが可能 です。 ただし、この評価額（=市場取引額）は、買い手と売り手の需要で決ま りますから、投資家のニーズ、大きな経済変動、自然災害などで常に変 動します。 特に、最後の自然災害による影響は、一定のタイムラグを置いてから表 面化するため注意が必要です。ある日調べてみたら、自宅の評価額が考 えていた以上に下落していることは決して珍しくないのです。 住宅ローンの返済が順調に進んでいて、この先も滞る懸念がないならば こうした心配は無用です。 しかしながら、前掲の既に破綻した2～4％の借入債務者も、最初から破 綻のリスクに直面していたわけではありません。ある日気が付いたら、 住宅ローンの返済が困難に陥っていたというパターンが多いのです。そ して、これは破綻済みの3倍程度いると見られる破綻予備軍も同様です。 何の懸念もなく順風満帆な人でも、ぜひ一度調べて見てください。今回 のコロナ禍のような危機が突然やって来ても対処できるように。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「LIMO LIFE&MONEY」

マンションの「管理費」はいったい何に使われているのか、その意外な答え

 

よくわからないまま入居してしまう

　何かと先行きが見通せないご時世、なるべく支出を抑えたいと考える人は多い
だろう。
残業代が稼げない、ボーナスもカットされた、売り上げがピンチだ、雇い止めに
あったという人もいるかもしれない。　だが、無情にもやってくるのが「請求」
だ。電気・ガス・水道などの公共料金使用したクレジットカードの請求、固定資
産税などの税金…これだけでもうんざりするのに、サービスを享受している実感
のない利用費まで請求されるから、やりきれない。

その代表例が、マンションなどの「管理費等」である。

　公共料金が改定される際は、基本料金と従量料金の算定方法となる通知が郵送
などで届くことが一般的だ。選択の余地がないわけではないが、電力会社やガス
会社が一方的に決めた料金体系に従うしかない。

　一方で、どれだけ使ったかで料金が決まる以上、当然のことながら節約の方法
はいくらでもある。では、同じように固定費として扱われることが多い、マンシ
ョンの管理費等はどうだろうか。
もちろん、管理費等の変更がある際は、部屋のタイプに応じて、何月の支払いか
ら、いくら増減しますという通知は届く。

 　しかし、何に使われているか、一言一句、入居時などに説明されたことがある
人はほぼいないと言っていい。あったとしても、契約時や入居時はほかの説明な
ども多く、管理費等の使用用途まで、考えを巡らせた人は少ないだろう。

　そもそも管理費とは、文字どおりマンションの管理・維持に使われている。

たとえば、共用部分の電気や水道など経常的に生じる経費、管理組合が加入して
いる保険料、なかでも管理会社に支払う管理委託費は大きな支出を伴う。

管理委託費がほとんどを占める

　この管理委託費のなかには、一般的に総会・理事会などに出席するフロント担
当者の費用や管理員の給与、エレベーター、消防用設備等の点検費用、定期清掃
代などが含まれている。

　管理委託費は、マンションの規模や設備の種類、数によっても変わるが、戸当
たりに換算すると月額13,000円～15,000円前後が相場とされる。

 　また平成30年度マンション総合調査によると、駐車場使用料等からの充当額を
含む管理費の1戸あたりの平均は月額15,956 円とされ、総戸数が大きくなるほど
低くなる傾向にある。また、単棟型では 16,213 円、団地型が 14,660 円となっ
ている。

　駐車場使用料等からの充当額を除くと、月額の戸当たりの管理費の額の平均は
 10,862 円。 形態別では、単棟型が 10,970 円、団地型が 10,419 円である。

 　つまり、毎月コツコツと支払っている管理費のうち、管理会社へ支払う管理委
託費が占める割合がいかに多いかお分かりいただけるだろうか。

　また、修繕積立金とは、大規模修繕工事を実施する際に必要となる多額の費用
を確実に確保するため、管理費とは別に毎月積み立てるものをいう。大規模修繕
は、数千万円から数億円規模のお金がかかるので、将来に備えてコツコツと積み
立てているわけだ。

 　外壁補修、屋上等の防水工事、鉄部塗装、給排水管の取替えなど、一定年数
の経過ごとに計画的に行う修繕や、不測の事故その他特別の事由の修繕などに
使われる。

 　そしてマンションでは、その施設やサービスを使用する人だけが負担すると
いうパターンの使用料もある。

管理費と「管理費等」の大きな違い

　具体的に言えば、駐車場や駐輪場を使用する人が負担する「駐車場使用料」
「駐輪場使用料」のほか、専用庭(1階部分の区分所有者が使用できる庭)がある
住戸の人が毎月の使用料を負担することもある。

　タワーマンションなどでは、ゲストルームやスパ、ライブラリーなどの施設
の使用料の負担があることもよくある。これら管理費や修繕積立金などを総称
して「管理費等」と呼ばれる。

　そもそも、管理費等の負担額は、それぞれのマンションの管理規約や使用細
則が根拠になっていることが多い。もし管理組合の収入が潤沢であれば、理事
会などで検討をして総会の決議を受けることで「一定割合の値下げ」または「
一定期間徴収をしない」といった措置をとることも可能だ。

　実際に、とあるマンションでは、新型コロナの感染拡大で職を失うなど、生
活苦が続く区分所有者が多くいるとの声に、組合員にアンケートを実施し、総
会決議のうえ修繕積立金の徴収を1年間廃止するという運営をしている管理組
合も存在する。

　また、マンションの管理費は、地域差がかなり大きい。国土交通省が公表し
ている平成30年度マンション総合調査のデータによると、関東が最も高く月額
12,149円。最も低い中国四国では月額9,210円と、月額にしておよそ3000円、
年間では36,000円もの差がある。

　では、各マンションの「管理費等」の根拠はどうだろうか。

　各区分所有者が所有する部屋の広さ(専有部分の床面積の割合)に応じて管理
費等が設定されているマンションが多い。管理費等を多く支払っているからと
いって、税率のように負担割合の利率は変わらない。

実質的なジム使用料が10倍違う？

　負担割合の利率が変わらないことは一見、公平に見えるが、使用頻度を考え
ればそうではない。
たとえば、70戸の高級マンションに、40平米1LDKにご夫婦で住むAさん宅と
70平米3LDKに家族4人で住むBさん宅があるとする。

　このマンションでは、24時間無料で使用できるスポーツジムが共用施設に
あり、Aさん宅はご夫婦でほぼ毎日のように館内のスポーツジムを使用する。
Bさん宅は、週に1度ご夫婦で利用するかしない程度だという。

　「平成30年度マンション総合調査」によると、戸数51～75戸の管理費の月
額戸別は、10,386円1平米当たりの月額管理費は137円とされる。それから計
算すると、

----------
・Aさん宅(40平米 1LDKご夫婦2人)の場合
一回あたり1人約110円
70戸、1平米当たりの月額管理費は、137円×40平米=5,480円
5,480円÷25日(回)=約219円
219円÷2人分=1回約110円

・Bさん宅(70平米 3LDK 家族4人)の場合
一回あたり1人約1,200円
70戸、1平米当たりの月額管理費は、137円×70平米=9,590円
9,590円÷4日(回)=約2,398円
2,398円÷2人分=1回約1,200円
---------- 　
という計算になる。なんとスポーツジム実質1回の使用料に約10倍もの金額
差が生じていたのだ。

　もちろん、管理費はスポーツジムの運営だけに使われているわけではない
し、逆にBさん宅は、Aさん宅は使用しないキッズルームのヘビーユーザーか
もしれない。それぞれの事情がわからないこそ、不公平感が生まれ、隣人ト
ラブルに発展する可能性もあるというわけだ。

平等か、不平等か、悪平等か

　1階に住む住民がなぜエレベーターの保守費を払わなければいけないのか、
車を所有しない住民が機械式駐車場の維持費負担を強いられるのはなぜなのか。
こう言った「不公平論争」に近いものを、「ジムの実質使用費問題」に感じる。

　こうした問題を解決するため、ジムやキッズルームの使用は1回いくらの使
用費制にするか、近年流行りの「サブスク」のように月額更新制にするという
のもひとつの方法論だ。

　何が公平かという議論は尽きないし、最終的には管理組合での検討による判
断によるのだが、たとえば、管理費の支払い総額に応じて、スポーツジムなど
の使用回数を設定・制限するというのも選択肢のひとつかもしれない。

　マンションでもSuicaのように、タッチするだけで開閉ができるICカードキ
ーの導入が増えている。このICキーで施設の使用回数を管理し、一定回数を超
えた世帯は、追加の使用料を管理費等として徴収するといった具合だ。

 　 日本の多くのマンションでは、管理費等は、共用部分の使用頻度や部屋の
階数などによる違いはなく、広い部屋の所有者が多く負担していることが多い。

　管理費等の設定額や運用方法は、管理組合で検討し、総会の決議を得られれ
ば変更できるということを忘れないで欲しい。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「現代ビジネス」