ダイナミックな眺望や充実した共用施設などが人気のタワーマンション。
容積率や日影規制を緩和した平成９年の建築基準法改正によって都市部を
中心に開発が加速し、棟数は全国で１３００を超えた。
新築ラッシュが今も続く一方で、築年数が経過し、管理組合と管理会社と
の関係性に亀裂が生じたマンションも少なくない。管理会社では近年、売
り上げ拡大よりも利益を重視した経営にシフトしており、新築時から続い
た管理委託契約を打ち切る事態も起きている。
■４年前の６・６倍に
「スタッフが疲弊し、信頼関係を基にした業務の遂行が困難な状況になった」
西日本の部屋数２００戸超、３０階超のタワーマンションでは新築から十
数年が過ぎた５月下旬、管理会社から８月末での管理委託契約の終了が通告
された。管理会社は、現地の開発を実施した大手デベロッパーの関連会社。
こうした契約更新〝拒否〟の申し出は近年相次ぐ。 マンション業界の調査や
コンサル業務などを行うＮＰＯ法人「マンション管理支援協議会」（東京）
によると、ある大手管理会社において、今年３月末までの１年間で契約打ち
切りとなった件数は、戸数ベースで３万７千戸を超え、４年前の６・６倍に
伸びた。 背景には、管理人や清掃員の人件費などが高騰しても、管理委託費
の値上げを組合側に受け入れさせることが簡単ではなく、管理委託業務だけ
では十分な利益を得ることが困難という事情がある。
■修繕工事に思惑
管理会社のもう一つの収益の柱は、組合側から受注する修繕工事。同ＮＰＯ
によると平成２８年度、ある財閥系大手管理会社では総売上高約４４２億円
のうち約６９％が修繕工事の売り上げで占められ、工事依存の傾向は現在も
続く。 実際、このマンションでも昨年以降、老朽化した設備の補修などを目
的に大規模修繕工事が計画され、管理会社側は２・３億円余りの予算を提示
していた。
ところが、組合側では理事会が中心となって独自に元請け業者を公募。管理
会社とは別の業者が約１・８億円で受注する見通しとなった。前後して今年
春、理事会に反発した住民による役員の解任騒動が勃発。結果的に役員の残
留が決まったが、まもなくして管理委託の終了が通告された。
契約打ち切りと工事との関連について、取材に対し管理会社側は「長期修繕
計画書を作成して工事予算を提示しただけで、見積もり取得など工事の受発
注業務には一切関与していない」と説明。ただ、戸数が多いタワーマンショ
ンの工事では動く金額も大きい。
ある業界関係者は「工事を受注できないのなら、無理をしてまで契約を続け
る必要がないと、管理会社が判断することは一般的にはある」との見方を示す。
■カスハラで
「選別」も 国土交通省が公開する管理委託契約の指針「標準管理委託契約
書」には管理会社と組合側の一方が３カ月前までに解約を申し入れれば契約
を終了することが可能、との条文が設けられている。 多くの個別契約にも
採用される条文だが、大阪でコンサル業務を行うマンション管理士の男性は
「契約の終了を通告された管理組合が他社を探す時間が足りない」として改
正を訴える。
ある管理会社の幹部は、「こうした『３カ月前』ルールを背景に契約終了を
ちらつかせ、管理組合側に厳しい条件を受け入れさせることもある」とした
上で、次のように説明する。
「最近では、管理会社の担当者が住民側に無理難題を突きつけられる『カス
タマーハラスメント』が増えた。夜中にクレーム処理に追われたり、怒鳴り
つけられたりして、心身をすり減らすこともある。
業界は担当者不足に陥っており、こうした理不尽な行為が契約先の『選別』
につながっていることも知ってもらいたい」（岡嶋大城）
「産経新聞」
