よくわからないまま入居してしまう
何かと先行きが見通せないご時世、なるべく支出を抑えたいと考える人は多い
だろう。
残業代が稼げない、ボーナスもカットされた、売り上げがピンチだ、雇い止めに
あったという人もいるかもしれない。 だが、無情にもやってくるのが「請求」
だ。電気・ガス・水道などの公共料金使用したクレジットカードの請求、固定資
産税などの税金…これだけでもうんざりするのに、サービスを享受している実感
のない利用費まで請求されるから、やりきれない。
その代表例が、マンションなどの「管理費等」である。
公共料金が改定される際は、基本料金と従量料金の算定方法となる通知が郵送
などで届くことが一般的だ。選択の余地がないわけではないが、電力会社やガス
会社が一方的に決めた料金体系に従うしかない。
一方で、どれだけ使ったかで料金が決まる以上、当然のことながら節約の方法
はいくらでもある。では、同じように固定費として扱われることが多い、マンシ
ョンの管理費等はどうだろうか。
もちろん、管理費等の変更がある際は、部屋のタイプに応じて、何月の支払いか
ら、いくら増減しますという通知は届く。
しかし、何に使われているか、一言一句、入居時などに説明されたことがある
人はほぼいないと言っていい。あったとしても、契約時や入居時はほかの説明な
ども多く、管理費等の使用用途まで、考えを巡らせた人は少ないだろう。
そもそも管理費とは、文字どおりマンションの管理・維持に使われている。
たとえば、共用部分の電気や水道など経常的に生じる経費、管理組合が加入して
いる保険料、なかでも管理会社に支払う管理委託費は大きな支出を伴う。
管理委託費がほとんどを占める
この管理委託費のなかには、一般的に総会・理事会などに出席するフロント担
当者の費用や管理員の給与、エレベーター、消防用設備等の点検費用、定期清掃
代などが含まれている。
管理委託費は、マンションの規模や設備の種類、数によっても変わるが、戸当
たりに換算すると月額13,000円～15,000円前後が相場とされる。
また平成30年度マンション総合調査によると、駐車場使用料等からの充当額を
含む管理費の1戸あたりの平均は月額15,956 円とされ、総戸数が大きくなるほど
低くなる傾向にある。また、単棟型では 16,213 円、団地型が 14,660 円となっ
ている。
駐車場使用料等からの充当額を除くと、月額の戸当たりの管理費の額の平均は
10,862 円。 形態別では、単棟型が 10,970 円、団地型が 10,419 円である。
つまり、毎月コツコツと支払っている管理費のうち、管理会社へ支払う管理委
託費が占める割合がいかに多いかお分かりいただけるだろうか。
また、修繕積立金とは、大規模修繕工事を実施する際に必要となる多額の費用
を確実に確保するため、管理費とは別に毎月積み立てるものをいう。大規模修繕
は、数千万円から数億円規模のお金がかかるので、将来に備えてコツコツと積み
立てているわけだ。
外壁補修、屋上等の防水工事、鉄部塗装、給排水管の取替えなど、一定年数
の経過ごとに計画的に行う修繕や、不測の事故その他特別の事由の修繕などに
使われる。
そしてマンションでは、その施設やサービスを使用する人だけが負担すると
いうパターンの使用料もある。
管理費と「管理費等」の大きな違い
具体的に言えば、駐車場や駐輪場を使用する人が負担する「駐車場使用料」
「駐輪場使用料」のほか、専用庭(1階部分の区分所有者が使用できる庭)がある
住戸の人が毎月の使用料を負担することもある。
タワーマンションなどでは、ゲストルームやスパ、ライブラリーなどの施設
の使用料の負担があることもよくある。これら管理費や修繕積立金などを総称
して「管理費等」と呼ばれる。
そもそも、管理費等の負担額は、それぞれのマンションの管理規約や使用細
則が根拠になっていることが多い。もし管理組合の収入が潤沢であれば、理事
会などで検討をして総会の決議を受けることで「一定割合の値下げ」または「
一定期間徴収をしない」といった措置をとることも可能だ。
実際に、とあるマンションでは、新型コロナの感染拡大で職を失うなど、生
活苦が続く区分所有者が多くいるとの声に、組合員にアンケートを実施し、総
会決議のうえ修繕積立金の徴収を1年間廃止するという運営をしている管理組
合も存在する。
また、マンションの管理費は、地域差がかなり大きい。国土交通省が公表し
ている平成30年度マンション総合調査のデータによると、関東が最も高く月額
12,149円。最も低い中国四国では月額9,210円と、月額にしておよそ3000円、
年間では36,000円もの差がある。
では、各マンションの「管理費等」の根拠はどうだろうか。
各区分所有者が所有する部屋の広さ(専有部分の床面積の割合)に応じて管理
費等が設定されているマンションが多い。管理費等を多く支払っているからと
いって、税率のように負担割合の利率は変わらない。
実質的なジム使用料が10倍違う？
負担割合の利率が変わらないことは一見、公平に見えるが、使用頻度を考え
ればそうではない。
たとえば、70戸の高級マンションに、40平米1LDKにご夫婦で住むAさん宅と
70平米3LDKに家族4人で住むBさん宅があるとする。
このマンションでは、24時間無料で使用できるスポーツジムが共用施設に
あり、Aさん宅はご夫婦でほぼ毎日のように館内のスポーツジムを使用する。
Bさん宅は、週に1度ご夫婦で利用するかしない程度だという。
「平成30年度マンション総合調査」によると、戸数51～75戸の管理費の月
額戸別は、10,386円1平米当たりの月額管理費は137円とされる。それから計
算すると、
----------
・Aさん宅(40平米 1LDKご夫婦2人)の場合
一回あたり1人約110円
70戸、1平米当たりの月額管理費は、137円×40平米=5,480円
5,480円÷25日(回)=約219円
219円÷2人分=1回約110円
・Bさん宅(70平米 3LDK 家族4人)の場合
一回あたり1人約1,200円
70戸、1平米当たりの月額管理費は、137円×70平米=9,590円
9,590円÷4日(回)=約2,398円
2,398円÷2人分=1回約1,200円
----------
という計算になる。なんとスポーツジム実質1回の使用料に約10倍もの金額
差が生じていたのだ。
もちろん、管理費はスポーツジムの運営だけに使われているわけではない
し、逆にBさん宅は、Aさん宅は使用しないキッズルームのヘビーユーザーか
もしれない。それぞれの事情がわからないこそ、不公平感が生まれ、隣人ト
ラブルに発展する可能性もあるというわけだ。
平等か、不平等か、悪平等か
1階に住む住民がなぜエレベーターの保守費を払わなければいけないのか、
車を所有しない住民が機械式駐車場の維持費負担を強いられるのはなぜなのか。
こう言った「不公平論争」に近いものを、「ジムの実質使用費問題」に感じる。
こうした問題を解決するため、ジムやキッズルームの使用は1回いくらの使
用費制にするか、近年流行りの「サブスク」のように月額更新制にするという
のもひとつの方法論だ。
何が公平かという議論は尽きないし、最終的には管理組合での検討による判
断によるのだが、たとえば、管理費の支払い総額に応じて、スポーツジムなど
の使用回数を設定・制限するというのも選択肢のひとつかもしれない。
マンションでもSuicaのように、タッチするだけで開閉ができるICカードキ
ーの導入が増えている。このICキーで施設の使用回数を管理し、一定回数を超
えた世帯は、追加の使用料を管理費等として徴収するといった具合だ。
日本の多くのマンションでは、管理費等は、共用部分の使用頻度や部屋の
階数などによる違いはなく、広い部屋の所有者が多く負担していることが多い。
管理費等の設定額や運用方法は、管理組合で検討し、総会の決議を得られれ
ば変更できるということを忘れないで欲しい。
「現代ビジネス」
