「人生最大の買い物」と言われている住宅（マイホーム）は、多くの人が
ローンを組んで購入しますが、最近はコロナ禍の収入ダウンによる”住宅ロ
ーン破綻”がマスコミで取り沙汰されるようになっています。
そもそも、国内における住宅ローンの貸出残高はどれくらいあるのでしょう
か。住宅金融支援機構の貸出し分を除いた、いわゆる純粋な金融機関による
貸出残高は約185兆円と見られます（2020年3月末、四半期で変動あり）。
185兆円と言われてもピンとこないと思いますが、日本の国家予算が約105
兆円ですから（2021年度は106兆円見込み）、その規模の大きさが分かるの
ではないでしょうか。
事件扱い”となった住宅ローンの破綻率と破綻予備軍
さて、こうした住宅ローンの破綻率はどれくらいだと思いますか？
結論から先に言うと、2％～4％です（参考資料:NPO法人「住宅ローン問題
支援ネット」、以下同）。金額にすると3.7兆円～7.4兆円です。少し幅が広
いのは、当該業界（主に金融機関）から正式データが公表されていないこと、
そして競売の範囲が広いためと見られます。
それでも、この公表値に基づけば、破綻率はザックリ約3％、金額にすると
約5～6兆円となり、かなり大きな金額です。
さらに、ここでいう「破綻」とは、単に返済が数カ月滞っているというレベ
ルではなく、完全に“事件扱い”された案件が対象です。この“事件扱い”とは、
返済不能に陥ったため、（住宅ローンの対象である）住宅が競売に掛けられ
たり、任意売却を迫られたりした案件を指します。
競売は裁判所から情報公開され、任意売却は信用機関のブラックリストに載
ります。事実上、世間に“住宅ローンが返済できませんでした”と公表するこ
とになり、多くの場合は自己破産の申請を余儀なくされます。
また、こうした“事件扱い”には至っていないものの、長期間の滞納や将来の
返済困難に陥った事例など、いわゆる“破綻予備軍”は前述した破綻件数の3
倍程度あると見られています。つまり、既に破綻済みの分を除いても、約
10兆円がいつ焦げ付いても不思議ではないということです。
ちなみに、住宅に次ぐ高級消費耐久財である自動車の場合、前述した“事件
扱い”と同じレベルの自動車ローン破綻比率、つまり、返済不能でクルマを
強制差し押さえされるレベルは0.3～0.5％程度と見られます。金額やロー
ン期間が異なるので一概に単純比較はできませんが、住宅ローンの破綻率
の高さが理解できましょう。
厳格な事前審査があるのに住宅ローン破綻は起きる
そもそも、住宅ローンを組む際（金融機関から見ると貸し付けの際）厳
格な審査が行われているはずです。確かに、一昨年に大きな社会問題と
なったスルガ銀行の不正な過剰融資事件など、個人向け融資を伸ばそう
とする金融機関は増えてきました。
それでも、低所得層など返済が滞る懸念がある人に、最初から住宅ロー
ンの融資する可能性は低いはずです。本来ならば、3％とか4％の破綻比
率は考え難いのです。しかしながら、現実には住宅ローンの返済に困窮
する債務者は後を絶ちません。
その要因として、住宅ローンを組んだ後に、外的要因（自営業者の会社
経営不振、投資運用失敗、ギャンブル等の浪費）、健康問題（病気、ケ
ガによる収入減）、職場問題（リストラ、転職の失敗、退職金の減額）
家庭問題（離婚、介護、年金減額）などによって、借入債務者の財政状
況が大きく悪化することが挙げられます。
しかも、返済が順調に進んでいたにもかかわらず、気が付いたら返済困
難に陥ってしまっていたケースが少なくないようです。今回の一連のコ
ロナ禍の影響で住宅ローン返済計画が大きく狂った人も少なくないはず
ですが、1年前には全く予想していなかったことだったのではないでし
ょうか。
「オーバーローン」になったときの金融機関は甘くない
住宅ローンの返済が滞り、いよいよ破綻が迫った時、多くの債務者が“最
後の一手”として考えるのが売却による返済です。つまり、今現在住んで
いる自宅を売却して、その売却金額を返済に充てるというものです。しか
し、そうは問屋がおろさない場合があるのです。
最大の理由は、その自宅に（金融機関の）抵当権が設定されているからで
す。抵当権が設定されたままでは不動産を（勝手に）売却できません。
自宅の売却には金融機関の許可が必要になります。
ここで重要になるのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」という
状況です。簡単なモデルで考えてみましょう。
たとえば、何らかの理由（リストラや病気、今回のコロナ禍等）によって
収入が激減し、住宅ローン残高3,000万円の返済が難しくなったとします。
この時、自宅の評価額（=市場取引額。相続税評価額ではない）が3,500
万円の場合、金融機関は抵当権を抹消して売却を承諾するでしょう。なぜ
ならば、金融機関は残額3,000万円を回収できるからです。これが「アン
ダーローン」です。
しかし、もし自宅の評価額が2,500万円の場合、単純に売却しても金融機
関は残債3,000万円を回収することはできず、▲500万円の不良債権が発
生します。
金融機関は、この不足分▲500万円の返済を繰り延べたり、新たなローン
として設定したりするような生ぬるいことはしません。自宅は強制的に競
売に掛けられ、自己破産を迫られます。あるいは任意売却の手続きが取ら
れますが、いずれにせよ抵当権設定者である金融機関の主導で行われます。
これを「オーバーローン」と称します。“まさか、そこまではしないだろ
う”、“一定の猶予期間はあるだろう”という希望的観測は甘いと言わざる
を得ません。
ローン残高と自宅の評価額を常に注視すべき
こうした「オーバーローン」に陥る可能性を少しでも低くするためには、
常日頃からローン残高と自宅の評価額を把握しておくべきでしょう。自
宅の評価額に関しては、様々なサイトで大まかな額を調べることが可能
です。
ただし、この評価額（=市場取引額）は、買い手と売り手の需要で決ま
りますから、投資家のニーズ、大きな経済変動、自然災害などで常に変
動します。
特に、最後の自然災害による影響は、一定のタイムラグを置いてから表
面化するため注意が必要です。ある日調べてみたら、自宅の評価額が考
えていた以上に下落していることは決して珍しくないのです。
住宅ローンの返済が順調に進んでいて、この先も滞る懸念がないならば
こうした心配は無用です。
しかしながら、前掲の既に破綻した2～4％の借入債務者も、最初から破
綻のリスクに直面していたわけではありません。ある日気が付いたら、
住宅ローンの返済が困難に陥っていたというパターンが多いのです。そ
して、これは破綻済みの3倍程度いると見られる破綻予備軍も同様です。
何の懸念もなく順風満帆な人でも、ぜひ一度調べて見てください。今回
のコロナ禍のような危機が突然やって来ても対処できるように。
「LIMO LIFE&MONEY」
