離婚のカタチ

ただいまお預かりしている任意売却、３つの案件。 この３案件すべて離婚となっています。 
過去に取組みさせて頂いた任意売却も半分程は離婚なのですが こうして取組みをさせて頂いていると、離婚も様々だなと感じさせられます。   別れて暮らしていても定期的に連絡はとっています。という方。 腹が立って顔も見たくないし喋りたくもない。という方。 もう何年も会ってないし喋ってもいません。という方。   私は仕事上でご夫婦だった方（元旦那・元嫁）とはお話をさせて頂くのですが 私にはそれぞれが、とても丁寧にお話をして頂けます。 それが少し相手方の話となると微妙にニュアンスに変化が 数ヶ月前の話ですが、婚約中の彼が何等かの理由で住宅ローンが組めないとのことで 会社務めをされている女性の名前で住宅ローンを組まれました。 結婚後の家を購入したものの、彼からの婚約破棄 20代前半の女性でしたので、いつ住むか分からない家があっても、との事で 任意売却を進めかけたのですが、住宅ローンの支払い以上で借りてもらえる友人が 見つかり任売をやめた事がありました。 私の経験からいきますと、『女性は家を守りたがり男性は家を処分したがる』 女性は子供のために・・・があるのかもしれません。 一方男性は、嫁と子供が出て行った家にひとりポツン その寂しさゆえなのでしょうか 全てが当てはまるとは言えませんが、私たちの仕事は、お預かりした物件に 再度、家主の笑い・団欒・やすらぎを与えること。
売主様、買主様、そして私たち。 みんなが良かった！と思えるよう仕事に取組んでまいります

コロナ禍において

 コロナの影響はこれから。。

私共が任意売却に取組み始めたのは約12年前です。あるご相談者様から「家を購入したものの、仕事を辞めてしまい住宅ローンを滞納していたら、金融機関から法的措置をとり競売に掛けます。との通知が来たので何とかして欲しい」とのご相談を戴いたからでした。
正直、その時は任意売却の経験もなく、サービサーとの調整もしたことが無かった私でしたが、サービサーに相談しながら始めたのがきっかけです。あれから何十とのご相談に取組ませて頂いておりますが、ここ２～３年は案件自体が減っていたのが実情でした。馴染のあるサービサー（債権回収会社）からも、最近は案件が減っており>私たちの会社も人員を縮小しています。との声を聞いていました。
今回の新型コロナの影響により、たくさんの人が職を離れたり給料が下がったりされています。
住宅ローンは待ってはくれません。これからコロナの影響が出てくるものと思われます

奈良任意売却相談室 ウェブサイトオープン！

奈良任意売却相談室のウェブサイトを
オープンいたしました！

この度、奈良任意売却相談室のサイトをオープンさせて頂きしました。任意売却での様々出来事や過去の経験談、また普段感じたことなどをこちらで綴ってまいりたいと思います。
奈良任意売却相談室をよろしくお願いいたします。

「任意売却」

 このところかなり件数の減っている任意売却ですが、ここにきて立て続けに
４件のご依頼を頂きました。

そもそもですが、この任意売却とは・・を改めてご説明させていただきます。

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も
住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却は任売とも言われています。

住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利（期
限の利益といいます）が失われ、お金を貸した金融機関は残っている住宅ロ
ーンの全額を一括で返済することを要求してきます。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制
的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。この、担保不動産
を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却すること
を裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）
をオークション形式で決定します。競売になると購入検討者が自宅見にきた
り、ご近所に聞き込みをして近隣にも知れ渡ってします。

このような事態を避けるため、競売になる前に私たちが金融機関と依頼者様
との間に入り話合いをさせて頂き住宅ローンの残債が残っても抵当権を解除
して、表向きは一般の売物件と同じように売却をさせて頂きます。

 

今回は４名（マンション２件、戸建て住宅２件）のご依頼を頂きました。

任意売却に至る理由は様々です。「離婚」「病気になって仕事を辞め収入が
無くなった」等々。

中でもお二人は親が高齢なため、今更引越も大変なので出来ればそのまま家
賃を払って住み続けたい

との事でした。この一旦自宅を売却して賃貸で住む方式は一般的に「リース
バック方式」と言います。

この場合は買主様の理解を得て「収益物件」として購入を頂きます。
 

今回は運よく収益物件として購入してもいいと言われる購入者様が見つかり
金融機関（債権回収会社）と調整をさせて頂き売買が成立いたしました。
今後は住宅ローンの残債を少しづつと家賃を支払うことになりますが、ご近
所様に内容が知られず、何よりも高齢の親御様がそのまま暮らせて頂けるた
め私たちもホッとした瞬間を味わせていただきました。

もう１件は既にご引越をされてましたので、そのまま中古物件をお探しの購
入者様にご購入いただき残り１件は債権者様の承諾を得た売却価格が高く、
残念ながら競売となってしまいました。

住宅ローンは期間が長く時として思いがけぬ状態となり、ローンの滞りによ
り自宅を手放さなければならない状態になることもありますが、金融機関よ
り競売手続きのお知らせが来る前に私たちにご相談頂ければと思います。

 

競売へ、、、

今月、任意売却でお預りしていた物件、２つの物件が競売になりました。

債権者にもよりますが、競売の入札が開始する前までは任意売却が可能

なのですが今回、任意売却が成功せず競売に至った大きな要因としまし

ては、１つの物件は既に競売開始決定がなされていたこと。

債権者が競売の申立てを裁判所に行いますと、予納金として数十万円を

裁判所に支払います。

この申立ては取り下げれば予納金は幾らかは帰ってくるのですが、申立

てをした後に任意売却を行おうとすると、債権者はこの予納金の額を物

件価格に上積みして価格設定をされます。

このような事から通常の私たちの物件査定額より髙くなってしまい、中

々売れないという悪循環に陥てしまい競売になってしまう可能性が大き

くなるのです。

 

もう１物件が競売になってしまった理由。

離婚によりローンを組んでおられたご主人（債務者）が家を出て行かれ

ました。

その後ローンが滞り任売となった訳ですが、以前の奥様と家族はその家

に住んでおられます。

任売がはじまり物件を見たいというお客さんが現れたのですが、ここで

奥様は内覧の拒否をされます。建物の中を見ずに購入される一般のお客

さんはおられませんので、この売脚は当然、とん挫してしまいます。

奥様にも競売になれば精神的にも大変ですし、いずれは出て行かないと

駄目になりますよ。と申し上げたのですが、ここに少しでも長く住んめ

ればいいと聞く耳を持たれませんでした。

物件占有者（以前の奥様と家族）が建物内に入らせないのなら・・・と

債権者は強制力のある競売での処分となりました。

 

私たちにとっては非常に残念なことですが、ローンが滞りますと債権者も

任意売却を勧めてくることが多いですので、私達も競売になる前に任意売

却をお勧め致します。

 

「離婚のカタチ」

 ただいまお預かりしている任意売却、３つの案件。

この３案件すべて離婚となっています。

過去に取組みさせて頂いた任意売却も半分程は離婚なのですが

こうして取組みをさせて頂いていると、離婚も様々だなと感じ

させられます。
 

別れて暮らしていても定期的に連絡はとっています。という方。

腹が立って顔も見たくないし喋りたくもない。という方。

もう何年も会ってないし喋ってもいません。という方。
 

私は仕事上でご夫婦だった方（元旦那・元嫁）とはお話をさせ

て頂くのですが私にはそれぞれが、とても丁寧にお話をして頂

けます。

それが少し相手方の話となると微妙にニュアンスに変化が。。

 

数ヶ月前の話ですが、婚約中の彼が何等かの理由で住宅ローンが

組めないとのことで会社務めをされている女性の名前で住宅ロー

ンを組まれました。

結婚後の家を購入したものの、彼からの婚約破棄

20代前半の女性でしたので、いつ住むか分からない家があっても

との事で任意売却を進めかけたのですが、住宅ローンの支払い以

上で借りてもらえる友人が見つかり任売をやめた事がありました。

 

私の経験からいきますと、『女性は家を守りたがり男性は家を処

分したがる』女性は子供のために・・・があるのかもしれません。

一方男性は、嫁と子供が出て行った家にひとりポツン

その寂しさゆえなのでしょうか

全てが当てはまるとは言えませんが、私たちの仕事は、お預かりし

た物件に再度、家主の笑い・団欒・やすらぎを与えること。 

 

売主様、買主様、そして私たち。

みんなが良かった！と思えるよう仕事に取組んでまいります。

 

任意売却決済

 7月にご依頼頂きましたご相談者様の決済（物件お引渡し）が

本日、完了致しました。

「ホームページをご覧頂き、この任意売却の会社なら信頼できるかも!?」

とご連絡を頂きましたご相談者様。

お話をさせて頂き物件をお預かりし、約５ヶ月かかりましたが本日、買主

様にお引渡し出来ました。

任意売却の決済（物件お引渡し）には、売主様（ご相談者様）・買主様

時に買主様側の不動産会社・司法書士・債権者・弊社担当が金融機関にて

立会いのうえ行われます。

今回は買主様側に不動産会社がおられました。

そのすべての方々の都合を日程調整のうえ取引が実行される事となります。

決済当日、売主様と談笑していましたところ

「実は昨日、尿結石が詰りまして、のたうちまわりましてね。明日の決済は

絶対に無理！と思いながら余りにもの痛みに電話も出来ず、病院に駆込んで

点滴を打ってもらってもらったら、ウソのように痛みが取れまして。

今日、来させて頂きました。」との事。

決済当日は月曜日。日曜日にお電話を頂いても、債権者・司法書士は休んで

います。債権者には少なくとも２週間前までには取引日の確定を連絡せねば

なりませんし、買主様の住宅ローンの実行予定も金融機関はされています。

つまり、取引実行日時を前日に変更するとなると、これらすべての皆様に

ご迷惑をお掛けすることになり、再度行うには２週間以上先となります。

「昨日、その話をお伺いしていたら僕は顔が青くなって、車でお迎えに上り

ますので這ってでも何とか来て頂けませんかとお願いしていたと思います」

と笑ってお話しましたが、ホントに本当に治って来て頂けて良かったです。

不動産の決済（お引渡し）は任意売却にかかわらず終了するまで何があるか

分からないと、どこの不動産会社も少し緊張ぎみですが、無事終了できて何

よりでした。

 

自己破産案件決済

 7月にご依頼頂きましたご相談者様の決済（物件お引渡し）が

本日、完了致しました。

「ホームページをご覧頂き、この任意売却の会社なら信頼できる
かも!?」とご連絡を頂きましたご相談者様。
お話をさせて頂き物件をお預かりし、約５ヶ月かかりましたが
本日、買主様にお引渡し出来ました。

 任意売却の決済（物件お引渡し）には、売主様（ご相談者様）・買主様

時に買主様側の不動産会社・司法書士・債権者・弊社担当が金融機関にて
立会いのうえ行われます。
今回は買主様側に不動産会社がおられました。
そのすべての方々の都合を日程調整のうえ取引が実行される事となります。

決済当日、売主様と談笑していましたところ
「実は昨日、尿結石が詰りまして、のたうちまわりましてね。明日の決済は
絶対に無理！と思いながら余りにもの痛みに電話も出来ず、病院に駆込んで
点滴を打ってもらってもらったら、ウソのように痛みが取れまして。
今日、来させて頂きました。」との事。

決済当日は月曜日。日曜日にお電話を頂いても、債権者・司法書士は休んで
います。債権者には少なくとも２週間前までには取引日の確定を連絡せねば
なりませんし、買主様の住宅ローンの実行予定も金融機関はされています。
つまり、取引実行日時を前日に変更するとなると、これらすべての皆様に
ご迷惑をお掛けすることになり、再度行うには２週間以上先となります。

「昨日、その話をお伺いしていたら僕は顔が青くなって、車でお迎えに上り
ますので這ってでも何とか来て頂けませんか とお願いしていたと思います」
と笑ってお話しましたが、ホントに本当に治って来て頂けて良かったです。

不動産の決済（お引渡し）は任意売却にかかわらず終了するまで何があるか
分からないと、どこの不動産会社も少し緊張ぎみですが、無事終了できて何
よりでした。

 

 自己破産をされる方の案件をお預かりしました。

過去にも何度かございましたが、自己破産をされる場合

任意売却と自己破産を同時に行えばいいと思われがちなのですが

任意売却で自宅を売却してから自己破産手続きにはいります。

これはなぜか・・・？

 

自己破産には同時廃止と管財事件があります。

破産者に資産がなく破産手続きの費用も出てこない場合の同時廃止

では手続費用は３万程度で済みます。

 ところが、自宅があれば資産とみなされ管財事件となります。

この場合、20～50万円程の予納金を裁判所に納めなければならないのです。

この費用は、ご相談者様負担となります。

そこで、資産である自宅を任意売却によって処分し、その後に破産手続きを

おこなうことにより同時廃止として手続きを進めることが可能になってきます。

 裁判所は債権者に配当する資産が無い場合「破産管財人」を選任しないで

破産手続を廃止します。この破産廃止の決定は、破産開始の決定と同時に

なされるので、「同時廃止」という呼び方をするようです。

いまから同時廃止に向けた任意売却を行います。

 

任意売却決済

 本日、任意売却による物件の決済をさせて頂きました。

今回は私が不動産の仕事を始めて、初体験の売主様・買主様不在の決済

（お引渡し）。

一般的には、金融機関にて売主様・買主様・司法書士、そして私たち仲

介会社が同席のもと行なわれるのですが、双方共に仕事の都合で来られ

ないとの事それも任意売却の案件にて売主様不在と云うのは、今までに

は無いことです。

というのも、保証会社（債権者）はそれを許さず、決済日に今後の残債

（不動産を売却処分しても残ってしまう残金の支払い）についての面談

を債務者（売主様）とおこなうからです。

 

今回の売主様（任意売却のご相談者）は、当初にお会いした以降は連絡

は全てメール、契約書等の書類は郵送そして、引越後の残置物はまだ使

えるものだから買主が使ったらいい！

抵当権抹消に伴う司法書士の費用は一切認めない。

司法書士による本人確認・書類への捺印も、司法書士に近くまで来て欲

しい。　というものでした。　

残置物の処分・抵当権の抹消費用は、通常、債権者も売渡し費用として

認めているため売買代金の中から控除され、売主様が別途、現金を支出

しなくても良いのですがそれを説明しても理解頂けませんでした。

正直言って、誠に理不尽な要求です。

買主様が見つかっていなければ、「競売にどーぞ」と言うのですが

買主様は当物件を気に入っておられますので、そうとも言えず、結局

残置物は買主様で処分いただき、抵当権抹消費用は当社負担と致しま

した。

 あとは決済時の売主様の同席ですが、債権者に相談したところ「基本

的には同席が絶対ですが、電話での話合いで何とかしましょう」と言

って頂けました。

 
今回の決済、買主様・債権者様・司法書士の協力がなければ出来なか

った決済です。

皆様には融通を利かして頂き本当に感謝です。