長期金利、一時2．500％に上昇 27年ぶり高水準

 　30日の東京債券市場で、長期金利の指標となる新発10年物国債の流通利回り
が一時、2．500％に上昇（債券価格は下落）した。

　日本相互証券によると、1999年2月以来、約27年ぶりの高水準。

　前日の米国市場では、イラン情勢の先行き不透明感を背景に原油価格が急騰。
インフレ高進への警戒感から米長期金利が上昇し、日本の国債も売りが強まった。　

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「JIJI.COM」

－GW休暇のお知らせ－

 －GW休暇のお知らせ－

令和 8年 5月 1日 ～ 令和 8年 5月 6日まで
ゴールデンウイーク休暇を頂きます。
よろしくお願い申し上げます。

都心マンション価格高騰に急ブレーキ…「売れない在庫」急増で

 　都心3区(千代田区・中央区・港区)のマンション価格の急騰は2025年秋から
急ブレーキがかかっている。2026年3月の都心3区の中古成約㎡単価は238万円
で、半年前からは1％上昇にとどまり上昇基調は止まったが、下がったとは言え
ない。1年前と比較したら15％、2年前と比較したら42％も値上がりしている。

　今後、高止まりとなるのか、下がるのか、その瀬戸際にきている。

　この急ブレーキは価格よりも成約件数に現れている。2026年1〜3月の不動産
業界でいう繁忙期の成約件数は1年前より14％減少した。買い手が少なくなり、
価格が横ばいとなり、成約件数が減少した。ちなみに、首都圏全体の成約件数
は、2026年1〜3月に前年同期比で約2％増えているので、件数だけで見たら都心
3区の一人負け状況にある。

　今後の不動産価格を占うには、価格メカニズムを理解する必要がある。不動
産価格は需給だけで決まるわけではない。特にマンション価格は買い手がどれ
だけ資金を調達できるか、つまり金融機関の融資姿勢や金利環境に大きく左右
される。

　1980年代後半に起こった不動産バブルが崩壊したのは、不動産への資金の流
れを「総量規制」という名の下に止めたからにほかならない。不動産を現金だ
けで買える人は限られる。だからこそ、金融機関が大量に貸してくれるなら、
不動産価格は上がるのだ。

　不動産業界の中でも、大企業(主にデベロッパー)、中堅企業、中小企業に分
けられており、2026年3月時点はプラスの数字を付けている。特に大企業は13
というプラスの数値を維持しており、新規開発を担う大企業に対しては、金融
機関の貸出姿勢がなお緩いことがうかがえる。新規供給がないと、供給不足で
価格は上がるし、家賃も上がってしまうので、大企業への資金供給は望ましい
結果である。

　一方で、短期転売を目的に物件を取得する業者の多くは、不動産業の中でも
中堅企業や中小企業に含まれるとみられる。その貸出態度判断DIは大企業の半
分程度しかない。その分、DIがゼロ、つまり「緩い」と「厳しい」が均衡する
水準に近づく可能性は高いと考えられる。

　そんな中、2026年2月に、金融庁が全国の地銀に対し、不動産業への融資増
加について異例の警告を発した(共同通信)。金融庁による地銀の不動産融資に
対する警告の影響は、次回の6月の貸出態度指数で明らかになる。それが、都
心3区の転売バブルを意味するのであるならば、中堅以下の企業には今後マイ
ナスになることも考えられる。その結果は都心3区の転売不動産バブルの崩壊
になると私は考えている。

　価格調整が数年に及ぶ場合、これまでは近隣で新築物件が周辺の中古成約価
格よりはるかに高い価格で出てきて、中古価格もそれに引っ張られて上がる「
連れ高」になったものだが、このメカニズムが働かなくなる可能性はある。

　では、価格調整局面では購入を見送るべきなのか。私はむしろ逆だと考えて
いる。買い手が増えると価格を高値づかみさせられる可能性が高まるし、落ち
着いて吟味もできなくなる。売れ行きが悪い時は新築の抽選も少なくなり、中
古で指し値を入れて買うこともできるようになる。

　買い手有利になるがゆえに、買い時到来という考え方もある。3年ぶりにくる
買い時は、持ち家を購入したい人にとっては、めったにないチャンスとも言える
だろう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「東洋経済ONLINE」

長期金利１７年半ぶり高水準、１・７２０％

 　週明け１７日の東京債券市場で、長期金利の代表的な指標となる新発１０年
物国債の流通利回りは一時、前週末終値比０・０１５％高い１・７２０％まで
上昇（債券価格は下落）した。

２００８年６月以来、約１７年半ぶりの高水準となる。

高市内閣が掲げる拡張的な財政政策が財政悪化につながるとの懸念から国債が
売られ、金利が上昇している。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「読売新聞」

 

 

第1子、18歳までかかる費用は…2170万円 国立成育研調査

 　第1子を18歳まで育てるのに約2170万円の費用がかかることが、国立
成育医療研究センターが実施した調査で明らかになった。内閣府が2009
年に実施した同種の調査から微増し、生活費の割合が増していた。

調査は24年11月、調査会社の登録モニターで第1子が0～18歳の母親を対
象に実施した。4166人の有効回答から費用を算出した。

　その結果、0～18歳の18年間の子育て費用は2172万7154円で、貯金や
保険を含むと2570万1956円だった。

　中学3年までは1632万3898円。内閣府の09年調査の1613万3974円より
20万円ほど増えていた。

　内訳を見ると、24年は生活費が高く、医療費や保育費は低かった。物
価上昇や携帯・通信費の利用が生活費を押し上げる一方、国や自治体の
施策で医療費などが抑えられたとみられる。

　年齢別にみると（貯金や保険を含む）、未就学児は年89万～110万円で
推移、小学生では114万～131万円、中学生では156万～191万円、高校生
では181万～231万円だった。

　国立成育医療研究センターの担当者は「世帯収入ごとの子育て費用を
比較した結果からは、収入によらず高校生の生活費は年70万～100万円
だった。収入が低い世帯ほど割合が高くなっている傾向がある」と分析。
データに基づいた子育て世帯への経済的な支援のあり方を検討すべきだ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　とした。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「毎日新聞」

住宅ローン変動金利1年で倍に…マイホーム苦悩 30代40代の相談急増

 　住宅ローンの変動金利上昇が止まりません。1年前と比べると、倍近い金利に
なっているケースも出ていて返済を巡る相談が相次いでいます。

住宅ローン変動　1年で倍に

　変動金利で住宅ローンを組む人に届いているはがきやメール。半年前0.85％だ
った金利が1.1％に。0.6％だった1年前と比べると、倍近い上昇です。今、このよ
うな突然の通知が相次いでいます。

　住宅ローンの見直しや借り替えの相談を受ける会社では、相談件数が8月の37件
から、先月は59件と増加しました。

　この日、やってきたのは30代の女性Aさん。 「家を買ったタイミングは金利が上
がる前だった。現在（金利が）こういう状況で、ざっくりと不安なところがある」
 おうちの買い方相談室　三浦康司代表 「金利がこの先どうなっていくのかが、不
安の材料なんですね」

　Aさんは、会社員の夫と小学2年生の子どもの3人家族。去年6月、都心から電車
で30分の埼玉県川口市に3LDKの戸建てを購入しました。　夫の年収は750万円、
Aさんは300万円。夫が4910万円を返済期間40年、変動金利で借り入れました。

　当初、金利は0.57％でしたが、今年6月には0.6％に上昇。0.03％上昇しただけ
で返済金額は月でおよそ6000円増える計算です。返済は70代まで続きます。 Aさ
ん 「相談は初めて。（相談の）きっかけは、お金に関して明確にしたい気持ちが
強かった」 　住宅金融支援機構によると、住宅ローンの金利はこれまでは変動が
0.50％ほどと低く、固定は1.03％ほどで差がある状況が続いていましたが、現在
は固定が0.89％で変動が0.64％。変動金利と固定金利の差が縮まってきている
状況です。

　みずほ銀行は今月から、住宅ローンの変動金利を0.25％引き上げ。

　金融関係者からは日銀が今月にも利上げを行う可能性があるとの声も出始め
ていて、さらなる上昇も予想されます。

月9万円返済「酒を減らす」

　医療関係で働くBさんは、年収420万円。3年前、滋賀県に3LDKの戸建てを
建てました。
同じく年収420万円の妻とのペアローンで3900万円を変動金利で借り入れ、返済
期間は35年です。
Bさん（30代） 「（3年前は）0.525％。半年前が0.675で、現在が0.925％。返済
の内訳が利率と元金の内訳が変わってくるので、上がるのは嫌だなとは思った」

　Bさんが7割、妻が3割の返済割合で、Bさんは毎月9万3000円ほど、ボーナス月
は4万3000円をプラスして支払っています。生活にも変化が。 Bさん 「食料品な
ど買い出しに行った時に、毎回お酒類を買わずに少し無駄な出費は減らそうかな
と」

固定借り換え模索も銀行NG

　変動金利が上昇したため、固定金利に借り換えようとしたところ思わぬ事態
に直面したケースもあります。

　世帯年収630万円のCさん家族。1900万円で購入した中古住宅を1700万円かけ
てフルリノベーションしました。

　変動金利1.25％で3600万円を借り入れていましたが、今年6月に固定金利1.68
％への変更を銀行側に打診すると…。 銀行の回答 「今後、修繕が難しい建築物
なので借り換えは難しいです」

　借り入れ時より物件の担保価値が大きく低下した時などは借り換え自体がで
きなくなるケースもあるそうです。※建物の状態や法的条件で審査結果は異なる。

　住宅ローンの相談に乗る会社「おうちの買い方相談室」の三浦代表はこう話
します。 「30代、40代が圧倒的に（借り換えの相談が）多い。これから子ども
にお金がかかっていくという不安と、金利がこの先上がっていき続けた場合ど
うなるだろうという不安（で相談がある）。ライフプランニングといって我々が
資金計画をしっかりと立てる。毎年、ないし少なくとも長くとも2年に1回は見
直しをして伴走するようにしている」

                                               （「グッド!モーニング」2025年10月3日放送分より）

大手5行、固定金利下げ 変動は据え置き 5月住宅ローン

 　大手銀行5行は30日、5月の住宅ローン金利を発表した。

　代表的な固定期間10年の基準金利を5行ともに引き下げた。トランプ
米政権の関税政策を背景に日銀の追加利上げのタイミングが後ろ倒しに
なるとの見方から、長期金利が低下傾向だったことを踏まえた。変動金
利は5行ともに据え置いた。

　10年固定の最優遇金利は、三菱UFJ銀行が前月から0．26％引き下げ年
1．63％、三井住友銀行は0．2％引き下げ1．80％、みずほ銀行は0．25
％引き下げ1．60％、三井住友信託銀行は0．19％引き下げ1．865％、り
そな銀行は0．23％引き下げ2．055％となる。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「JIJI.com」

住宅ローン金利上げ相次ぐ みずほ銀、三井住友信託銀

 　みずほ銀行と三井住友信託銀行は31日、4月から適用する住宅ローン
金利を引き上げると発表した。日銀による1月の利上げなどを受けた対応。

　みずほ銀は最優遇の変動金利を前月比0.150％引き上げ、0.525％にする。
2020年9月以来の高水準。

 一方、10年固定金利は0.100％上げ、1.850％とした。比較可能な15年12
月以降、最高の水準という。

　三井住友信託銀は変動型の金利を0.250％引き上げ、0.730％に設定。10
年固定金利は0.280％引き上げ、2.055％とした。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「共同通信」

住宅ローンで買ったタワマンの貸出しは契約違反 銀行の指摘相次ぐ

 　住宅ローンで買ったタワーマンションなどの自宅を無断で貸し、金融機関から
契約違反と指摘される事例が相次いでいることがわかった。

放置すると金利が数倍に跳ね上がったり、信用情報に傷がついてクレジットカード
が作れなくなったりする恐れがある。

住宅ローンは、自宅として住むことを前提に、不動産投資用ローンなどよりも低金
利でお金を借りる仕組み。朝日新聞は、メガバンクや地方銀行、ネット銀行などの
金融機関に、契約後に第三者に無断で貸し出された事例数や、対応などについて取
材した。

　ある大手金融機関は、無断貸しの発覚は年間数百件あると答えた。複数の金融機
関によると、借り主の自宅に残高証明書を送っても届かないことや、借り主との他
の取引状況、現地調査などをきっかけに判明するという。

　大手金融機関の担当者によると、無断貸しが分かると、0・5%以下の変動金利の
「優遇金利」を適用外にして2%以上にしたり、投資用ローンへの借り換えを求めた
り、一括返済を求めたりする。応じないと、個人の信用情報が傷つき、クレカを作
れなくなることもあるという。

　ただ、多くの金融機関は、事前に相談し、会社員の転勤など一定期間後に戻る見
通しがあれば貸し出すことを認めている。別の大手金融機関の担当者は「海外転勤
親の介護、離婚など、住宅ローンを借りても住まなくなる事情は様々」とし、個別
に対応すると話した。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「朝日新聞DEGITAL」

冬季休暇のお知らせ

 

令和 6年12月29日（日）～ 令和 7年 1月 5日（日）まで冬季休暇を戴きます。
本年も皆様方に多大なるご支援を賜わり、誠にありがとうございました。　

どうぞ素敵な新年をお迎えください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社アヴァンギャルド
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　宮本 徹

２５年春闘「大幅賃上げ」要請 首相、最低賃金で来春対応策

 　政府は２６日、物価上昇を上回る賃金引き上げの実現に向けて、関係閣僚や
労働界、経済界の代表が参加する「政労使会議」を首相官邸で開いた。石破茂
首相は会議で、２０２５年春闘について「今年の勢いでの大幅な賃上げ」に協
力を要請。「賃上げの流れは、雇用の７割を占める中小企業、地方で働く人々
にも行き渡ることが重要だ」と述べ、賃上げの波及に全力を挙げる姿勢を示し
た。

　石破政権下で政労使会議の開催は初めて。会議で首相は、最低賃金を２０年
代に時給１５００円に引き上げる目標に関し、赤沢亮正経済再生担当相ら関係
閣僚に実現に向けた対応策を来春までに取りまとめるよう指示した。また、賃
上げ機運を全国的に高めるため、各都道府県で「地方版政労使会議」を来年１
～２月を中心に開く。

　２５年春闘を巡り、連合は約３０年ぶりの高水準を達成した２４年春闘並み
の「５％以上」の賃上げを要求する方針だ。会議終了後、連合の芳野友子会長
は「政労使で心合わせができるのは非常にありがたい」と記者団に語った。

　一方、首相が掲げる最低賃金引き上げ目標に対しては、経済界から相次いで
慎重な姿勢が示された。日本商工会議所の小林健会頭は会議で、引き上げの
「スピード」と「金額」についての懸念を表明した。終了後、記者団に対し、
消費者に商品やサービスを直接提供する小売業などでは賃上げの原資を確保す
るための適切な価格転嫁が「道半ばだ」と指摘。「消費者のデフレマインド
の払拭が大きな課題だ」と述べた。

　経団連の十倉雅和会長も「（法的義務のある最低賃金は）赤字企業も中小企
業も漏れなく適用されるし、罰則もある。労使協議を経て決める春闘とは（性
質や影響が）全く異なる」として政府主導の拙速な引き上げに警戒感を示した。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「JIJIドットコム」

日銀の年内追加利上げを７割弱が予想、最多は12月の44％

 　日本銀行が７月31日の金融政策決定会合で３月以来の利上げを決め
植田和男総裁が記者会見で今後も利上げを続ける姿勢を明確にした中で
７割弱のエコノミストは年内の追加利上げを予想している。

　ブルームバーグが１日に実施した特別調査によると、回答した41人の
エコノミストのうち68％が、政策金利の無担保コール翌日物金利を年内
に0.25％程度からさらに引き上げると見込んでいる。最多は12月の44％
で、次いで10月が24％。９月との回答はなかった。20％は来年１月の利
上げを予想している。

　植田総裁は７月会合後の会見で、目標の２％を上回るインフレ率が続く
中、「実質金利は非常に深いマイナスにある」とした上で、経済・物価情
勢が見通しに沿って推移すれば「引き続き金利を上げていく考えだ」と語
った。円安が物価を想定以上に押し上げる可能性を「重要なリスクと認識
して政策判断の一つの理由とした」とも述べた。植田総裁のタカ派的な姿
勢への転換が市場の見通しに大きく影響した形だ。

　東短リサーチの加藤出チーフエコノミストは、「米国で利下げが始まっ
てもソフトランディング傾向が続きそうなら、早ければ次の10月展望リポ
ート時に日銀は0.5％への利上げを決める可能性がある」と指摘。その上で
現在の実質翌日物金利は半世紀弱見られなかった深いマイナス圏にあると
し、「来年にかけて１％程度への利上げはあり得る」とみている。

　７月会合での利上げの決定については、エコノミストの63％が「適切」
と評価。従来の月間６兆円程度を2025年度末に３兆円程度まで圧縮する
国債買い入れの減額計画に関しては、85％が「適切」とした。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「Bloomberg」

 

首都圏新築マンション最高値 東京23区は初の1億円超え

 不動産経済研究所が18日発表した2023年度の首都圏（東京都と神奈川、
埼玉、千葉各県）新築マンション1戸当たりの平均価格は、前年度比9．5
％上昇の7566万円と、3年連続で最高値を更新した。

　都心部で高額物件が相次いで発売され、東京23区は年度として初めて
1億円を超えたほか施工費の高騰も価格を押し上げた。

　東京23区は5．7％上昇の1億464万円。最高額45億円とされる「三田
ガーデンヒルズ」（港区）など、富裕層向けの超高級物件が好調で、池袋
や新宿などの再開発物件も人気を集めた。

　同研究所の松田忠司上席主任研究員は、「高額物件の人気が続いており
値段が下がる要素がない」と指摘、今年度も緩やかな価格上昇が続くとの
見方を示した。日銀のマイナス金利解除の影響については「今のところ限
定的」と述べた。

　このほか、神奈川県は12．6％上昇の6145万円、千葉県は11．9％上昇
の5067万円、埼玉県は4．8％減の4890万円だった。

　価格が高騰する一方で、発売戸数は減少傾向が続いており、首都圏全体
では6．4％減の2万6798戸と1975年度以来の低水準となった。

　同時に発表した24年3月の首都圏新築マンションの平均価格は、前年同月
比46．9％減の7623万円。東京で前年に高額物件がまとまって供給された反
動が出た。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「JIJI.COM」

大手銀行5社が普通預金の金利20倍引き上げ0.02％に

 日本銀行がマイナス金利を解除して17年ぶりに利上げしたことにともない
大手銀行5社すべてが普通預金の金利を引き上げることになりました。

住友信託銀行とりそな銀行は21日、いずれも普通預金の金利をこれまでの
0.001％から20倍となる0.02％に引き上げると発表しました。

住友信託銀行は25日から、りそな銀行はすでに引き上げを発表している
三井住友銀行,みずほ銀行とともに4月1日からこの金利を適用します。

三菱UFJ銀行は21日から適用を始めています。

大手3銀行で住宅ローンの固定金利引き上げ 2月適用分から

 2月から適用される住宅ローン金利について、長期金利の上昇などを背景に
大手銀行3行が代表的な10年の固定金利を引き上げました。

2月から適用する住宅ローン金利について、代表的な10年固定金利の最優遇
金利は、三井住友銀行が0.05%引き上げて1.14%にします。
また、みずほ銀行は0.1%引き上げて1.45%に、りそな銀行も0.14%引き上
げて1.66%にします。

固定型金利の基準となる長期金利が上昇したことが引き上げの理由とみられ
ます。

一方、三菱UFJ銀行は前の月より0.16%引き下げました。 短期金利と連動
する変動型の住宅ローン金利については、各行とも据え置いています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「TBS NEWS DIG」

－冬季休暇のお知らせ－

 令和 5年12月29日（金）～ 令和 6年 1月 8日（月）まで夏季休暇を戴きます。

本年も皆様方に多大なるご支援を賜わり、誠にありがとうございました。
どうぞ素敵な新年をお迎えください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社アヴァンギャルド
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　宮本 徹

変動金利型住宅ローンを契約した人は必見！金利上昇の影響が大きい人の特徴3つ

10月31日、日銀は長期金利の上限のめどを1％とすることなどを決定
大手三行は10年固定金利型住宅ローンの基準金利を引き上げました。

 日本の金利は低い水準にありますし、短期金利に大きな動きはありま
せんが、変動金利 型住宅ローンを利用する方は、来年以降の基準金利
は上がることを想定したご家庭の対 策を確認しておきましょう。

 とはいえ、なかなか重い腰が上がらない、という方もいら っしゃるの

ではないでしょうか。 そこで今回は変動金利型住宅ローンを利用して

いる方のうち、金利上昇への備えを早め にすすめておきたい方の特徴

を3つ挙げ解説します。

 1）住宅ローン残高が多い人

まず、金利上昇に早めの備えが必要なのは、住宅ローン残高が多い人
です。住宅ローン は借入ですから、借入れた金額を分割して返済する
と同時に利息の支払いも発生します。

 変動金利型住宅ローンは適用される金利が変動する住宅ローンですか

ら、金利上昇時には適用金利は上がります。支払い利息額は元金に金利
をかけ算して計算されます。

 そのため、金利やその他の条件が同じとき、元金が多ければ、支払い

利息額も多くなり ます。 

実は金利上昇時の違いは、割合で見れば住宅ローン残高が増減しても差
はないのですが 実際の増加額でみれば、住宅ローン残高が大きいほど大
きくなっていることがわかりま す。

 一気に1.5％程度金利が上がることは想像しづらいですが、住宅ローン
の返済は長く続き ます。5年ごとの返済額の見直しを想定して、毎月返
済額を試算してみましょう。

 これからの金利上昇のペースが速いほど、元金が減るペースはダウンし

ます。現在住宅 ローンを借り入れて間もない方は、これから金利上昇の
影響を受ける期間が長くなるこ とも想定されます。

金利上昇への有効な対策は家庭によって異なりますが、まずは家計 の見

直しとともに住宅ローン返済計画についても振り返りましょう。

 2）まとまった繰上げ返済資金がない人

 金利上昇への対応として、繰上げ返済を考える方もいらっしゃいますが

繰上げ返済には デメリットもあります。

想定されるデメリットの程度は家庭によって異なりますが、デメ リット

を踏まえた上で有効であれば、繰上げ返済も対策のひとつです。

 ただし、繰上げ返済の効果はケースバイケースであることは知っておき

ましょう。

 繰上げ返済後、適用金利上昇を加味しても当初の毎月返済額よりも下が

っているものは青色 の網掛けをしています。 繰上げ返済の金額として

100万円を目安としている方は多いですが ある程度の金利上昇を想定す

ると500万円程度のまとまった資金を繰上げ返済に充てない場 合は、毎

月の返済額を維持する効果はあまり見込めない可能性があります。

 とはいえ、実際に今後どのようなペースで、どれくらい金利があがるか

どうかは誰にもわか りません。効果が見込めるケースもあるでしょう。

ご自身の住宅ローン残高など、返済状況 などもあわせて確認しておき

ましょう。繰上げ返済資金が少ない人は早めの時期で検討しま しょう。

 3）家計にゆとりがない人

 変動金利型住宅ローンは金利上昇により毎月の返済額が増加します。

そのため、変動金利型 住宅ローンを契約する人には、万が一を想定し

た家計のゆとりがかかせません。

 しかし、変動金利型と固定金利型の金利差が広がっている今、家計の

ゆとりを確認すること なく変動金利型一択、という方も目立ちます。

 家計にゆとりがない場合、一度の金利上昇で 家計が一気に苦しくなる

可能性もあります。 返済状況によっては、最悪のところマイホームを

手放そうにも手放せなくなる状況も想定さ れます。まずは支出の見直

しや家族の働き方の見直しに早めに着手しましょう。

 住宅ローン の返済が厳しくなりそうだと早めに気づくことができれば

金融機関に返済額を減額したり 猶予してもらうなどの相談も可能でし

ょう。状況によっては、住宅ローンの借り換えもでき るかもしれません。

 預貯金も含めた家計の実態を把握して、リアルな家計の余力を確認しま

しょう。 家計の状況とともに住宅ローン契約も要確認 食料品や日用品

光熱費やガソリン代などあらゆるものの価格が上がる中、金利上昇に備

えた対応が思うように進められない、という方もいらっしゃることでし

ょう。 変動金利型住宅ローンに適用される金利がいつどの程度上がるか

といった予測は誰にもでき ませんが、上がれば今よりも返済額は増える

でしょう。

変動金利型では125％ルールや5年ル ール、といった金利上昇時の影響

を限定するしくみがあるものが一般的ですが、ないものも あります。 

 まずはご自身の家計とともにご自身の住宅ローンの契約内容を振り返り

ましょう。 あわせて今後の生活設計も踏まえて守るべきお金を確認した

上で、家庭にあった具体的な対策 を実行していきましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                                                       「MONEY PLUS」

「タワマン節税」に歯止め、相続税評価額を戸建て並みに引き上げへ…

　国税庁がタワーマンションを利用した「タワマン節税」の歯止め
に乗り出した。
来年１月をめどに相続税を算出するための「相続税評価額」の算定
ルールを見直す。現在は平均して市場価格の４割前後とされる評価
額を戸建てと同程度の６割まで引き上げ、不公平感を解消するのが
狙いだ。富裕層に限らず、中間層の相続にも影響する可能性がある。

悩む富裕層

東京都中央区の東京湾岸エリアにそびえるタワーマンション群

　「節税効果がなくなるわけではないが、税負担は増える。効果的
な方法を考えたい」都内に住む６０歳代の会社員女性はそう語った。

　女性は７年前、相続税対策で、東京都西部のタワマン高層階を約
８０００万円の現金一括払いで購入した。現在は賃貸に出す。いず
れは子供か孫への相続を考えていたが、今は賃貸を続けるか、算定
ルールの見直し前に贈与するか、決めかねている。

　外資系金融企業に勤める都内の３０歳代の男性は、アパート１棟
や高級マンションなどの投資用不動産を所有する。新たにタワマン
の購入も予定するが、迷いもある。
「節税効果が減ると購入を控える層が出てくるかもしれない。
人気が鈍る可能性もあり投資すべきかよく検討したい」

　投資用不動産を扱う「ストレイトライド」（東京）には７月、タ
ワマン購入を検討する投資家から約３０件の相談が寄せられた。
釜田晃利取締役は「投資家は節税効果がどの程度薄まるかを既に考
えている。投資先としての優先順位が下がる可能性もある」と話す。

高層階ほど節税効果

　一般的に２０階以上とされるタワマンは、建築基準法の改正で高
さ制限が解除された１９７０年代以降に登場した。不動産調査会社
によると、昨年１２月末時点で全国に１４６４棟、３８万４５８１
戸がある。

　相続税評価額は建物と土地の価値を基に算定される。土地は「公
示地価」の８割を目安とする「路線価」が基準となるが、マンショ
ンの場合、全体の敷地面積が戸数で分割される。戸数の多いタワマ
ンは１戸あたりの持ち分が減る上、部屋の広さが同じなら階層に関
係なく評価額が同じとなり、市場価格が高額な高層階ほど節税効果
が大きかった。

　タワマンを巡っては２０１７年、高層階の固定資産税を増額する
税制改正が行われた。
今回の見直しでは、高層階ほど恩恵を受ける相続税評価額と市場価
格の差を利用した節税を防止する。

　転機となったのは、２２年４月の最高裁判決だ。購入価格計１３
億８７００万円のマンション２棟を相続した相続人が、路線価を基
に計３億３３７０万円と評価したケースについて、国税当局が計１
２億７３００万円と再評価し、３億３０００万円を追徴課税したケ
ースを適法と判断した。

市場価格は評価額の３・２倍

　今年１月に始まった有識者会議では、国税庁から具体的なデータ
が示された。都内の築９年、４３階建てタワマンの２３階の部屋
（約６７平方メートル）は、１８年のデータで市場価格が１億１９
００万円だったのに対し、評価額は３７２０万円と３・２倍の開き
があった。

　全国のマンションの抽出調査でも、平均２・３４倍となり、戸建
ての１・６６倍と大きな差があった。

新たな算定ルールでは、マンションの築年数や総階数などを基に理
論上の市場価格を算出し、その６割以上を評価額とする。戸建ての
評価額が市場価格の約６割であることを根拠とする。

今回の見直しは、中間層にも影響がある。国税庁の抽出調査では、
半数以上のマンションで評価額の引き上げが見込まれる。

ＩＴエンジニアの男性（４８）は十数年前、川崎市の武蔵小杉駅前
にあるタワマンを購入し、妻と子供２人と暮らす。新たな算定ルー
ルでは、相続税が数百万円程度上がる見込みという。
「固定資産税も上がり、タワマンが狙われている印象がある。
すぐに住み替えはできず、しばらく様子をみるしかない」と話す。

　相続に詳しい斎藤幸雄税理士は「タワマンを巡る不公平感は解
消されるが、投資家は、古くて低層でも高額で売買される『ビン
テージマンション』など別の投資対象に移行するだろう。不公平
感の是正には更なる対策が必要だ」と指摘している。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「読売新聞」

  

－夏季休暇のお知らせ－

 

令和 5年 8月10日（木）～　令和 5年 8月16日（水）まで
夏季休暇をいただきます。　よろしくお願い申し上げます。

住宅ローン金利、さらに上昇も 8月、大手5行引き上げ

　大手銀行5行は31日、8月の住宅ローン金利を発表し、全行が代表的な固定期間
10年の基準金利を引き上げた。

日銀による大規模金融緩和策の修正を受け、金利上昇圧力が高まっており、住宅
ローン金利は9月以降さらに上昇する可能性が出てきている。

8月の10年固定の最優遇金利は、三菱UFJ銀行が0．09％上昇の0．78％、三井住
友銀行は0．10％高い0．89％、三井住友信託銀行が0．07％上昇の1．15％、み
ずほ銀行は0．05％高い1．20％りそな銀行が0．05％上昇の1．39％。

5行がそろって上げたのは、昨年12月に日銀が長期金利の変動容認幅を0．25％か
ら0．5％に拡大した直後の今年1月以来となる。変動金利は全行が据え置いた。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「JIJI.COM」