「まさか、家をなくすとは…」コロナで住宅ローン払えずに競売通告

 新型コロナの影響から住宅ローンを払えなくなる人が増えている。それに伴い
任意売却や返済条件の見直しを迫られる人も多い。人間にとって大切な生活の
基盤が今、揺らぎ始めている。AERA 2020年10月19日号はその実情を追った。

　男性は20年ほど前に埼玉県内に2700万円のマンションを購入し、住宅ローンを
組んだ。月給は約26万円で、月々の支払いは約12万円。母親と2人暮らしで余裕
はなかったが、順調に返済できた。

　そこに新型コロナウイルスが直撃した。 　3月に入ると大規模イベントは軒並
み中止となり、会社の業績は悪化。男性の給与は減らされ、手取りで月20万円近
くにまでなった。転職したくても50歳を前にして仕事はない。今の職場で働くこ
とにしたが、貯金はなく、4月になると住宅ローンを払えなくなった。ローン残高
は1500万円近くあった。

　収入が戻らなければ自分の力ではどうにもならない。6月、借り入れた銀行か
ら競売通告の書類が自宅に届いた。 　男性は少しでもいい条件でマンションを
売りたいと思い、任意売却を決めた。

　任意売却とは、住宅ローンが残っている状態で金融機関の合意を得て通常の
方法で売却し、その代金によって残債務を解消する方法だ。市場価格よりかな
り安く落札される競売と異なり、有利な条件で売却できるメリットがある。

　先の男性は、マンションの買い手が見つかれば立ち退きとなるので、今はマ
ンション近くで家賃の安いアパートを探しているという。男性はこうこぼす。
「家をなくさないために、仕事を頑張って働いてきたのに」 　住まいは、人間
が安心して生活をする上で最も大切な基盤だ。その基盤が今、コロナによって
失われようとしている。

　任意売却を専門に行う不動産会社によれば、「住宅ローンが払えなくなった」
という深刻な相談は8月以降、急激に増えたという。 「7月ごろまでは1人10万円
の特別定額給付金や貯金などで何とかしのいでいたのが、それも使い切り、夏の
ボーナスも出なかったのでローンが払えなくなった人が多く見られます」 　同社
には、任意売却の相談だけで月30～40件あり、コロナ前より10件近く増えた。
30代、40代が多く、業種はコロナ禍で大打撃を受けたエンタメや観光、飲食関
係に勤める人が多い。 「コロナ禍で倒産が増え続けているので失業者はさらに増
え、これから年末にかけ住宅ローンが払えなくなるという人は多くなると思います」

　住宅ローンを扱う独立行政法人「住宅金融支援機構」によると、全国のコール
センターに寄せられたコロナに起因する住宅ローンの条件変更の相談は、2月か
ら8月までの間に計3360件。当初は高齢者や自営業者が多かったが、最近は若い
会社員からの相談も増えているという。同機構では返済期間を延長して月々の
返済額を減らすなどの対応を行っていて、担当者はこうアドバイスする。

「審査はありますが、コロナ禍でもあるので、多くの金融機関が返済条件の見
直しに柔軟に対応しています。慌てて金利が高いカードローンなどで借りるの
は避けて、住宅ローンの返済に困ったら、まず金融機関に相談してほしい」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「AERAdot.」

地価、下落局面に オフィス・住宅需要に変化 新型コロナ

 国土交通省が29日発表した基準地価は、新型コロナウイルスの影響に伴う
外出自粛や在宅勤務の普及を要因に、オフィスや住宅需要をめぐる先行き
不透明感が反映された。

訪日外国人旅行者の拡大が追い風となって大都市圏を中心に上昇基調にあ
った地価は下落に転じ、不動産市場が曲がり角を迎えている。
商業地は全国平均で2015年以来5年ぶりに下落した。訪日客消失を受けホ
テル需要が減少。企業が積極投資してきたオフィス需要もコロナで一変し
たためだ。「先行き懸念から移転計画の凍結や、在宅勤務に伴い面積縮小
の動きが相次いでいる」（オフィス仲介業者）という。 　コロナ収束後は
一定の職場回帰も見込まれているものの、在宅・遠隔勤務の拡充を背景に
「職住近接のシェアオフィスをはじめ働く場所の選択肢は一段と広がる」
（別の仲介業者）との見方もある。創業間もない企業の間では日々の出社
を求めず本社・拠点をあえて地方に移す動きもあり、都心一辺倒だった需
要に変化の兆しが見られる。 　柔軟な働き方が広がれば、住宅地でも郊外
や地方での購入を後押しする可能性がある。ただ、利便性の高い都心のマ
ンション人気は「安定している」（大手施工業者）と指摘されるほか「地
方のニーズの大きさが読めない」（大和ハウス工業）と慎重な見方も出て
いる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「JIJI.COM」

武蔵小杉の人気急落の背景 コロナでタワマンの弱点が露呈

　コロナ禍で「理想の街」は激変した――多くの不動産業界関係者の実感を裏付
ける データが発表された。ライフルホームズが9月8日に発表した「コロナ禍での
借りて住みたい街ランキング（首都圏版）」だ。 　同調査では、これまで通常ラ
ンキングで4年連続で1位だった「池袋」が5位に後退し 上位常連組の「三軒茶屋」
が11位、「川崎」が12位にまで後退した。代わってトップ に輝いたのは、神奈川
の「本厚木」、2位は東京東部の「葛西」だった。 　一方、著しく人気を落とした
街もあった。ライフルホームズの「コロナ禍での問合 せ増加率ランキング」調査
で問い合わせ率が減少した街は、ワースト1位の秋葉原 （43.9％に減少）を筆頭に
笹塚、飯田橋、高田馬場、新宿、浅草橋など都心エリア に集中した。
　また、人気が急落した顕著な都市が神奈川・武蔵小杉だ。近年、住みたい街ラン
キ ング上位の常連に定着していた“セレブの街”だが、リクルート社が実施した20
20年の 最新版「住みたい街ランキング」では、前年の9位から20位に順位を落と
した。

　ターニングポイントとなったのが、昨年10月の台風19号による浸水被害だった。

 「憧れの街のタワマンが浸水に弱かったと分かり、需要が極端に落ちました。
8月末 に久しぶりに取引が成立しましたが、売買が成立した物件は、現在売りに
出ている 物件よりも坪単価で1割ほど値が低かったことが分かっています」
　そう明かすのは、不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。 　台風19号による多
摩川の氾濫で、駅前の47階建てタワマンは浸水し、地下に設置 された配電設備
に水が流れ込んだ。その結果、停電と断水が発生。水洗トイレは流 せなくなり、
エレベーターは1週間以上もストップした。
 　水害直後に本誌・週刊ポストがタワマン住民を取材すると、「停電中は30階
まで 階段で上り下りした」「トイレが使えない間は、ビニール袋に用を足し、
脱臭剤を 入れて捨てていた」などの声が聞かれた。

  関西地区では東京と異なる変化も

　さらに「コロナはタワマンの弱点を際立たせた」と、前出・榊氏が指摘する。

「タワマンは仕切り壁にコンクリートを使わない構造が多く、隣の生活音が聞こえ
やすい。緊急事態宣言中、『日中に隣の子供やテレビの音がよく聞こえた』という
人がかなりいました。密を避けるため、エレベーターに人数制限をかけたタワマン
では、『出かける時に降りられないし、帰る時には昇れない』との不満も出ました。
水害で停電した時のように徒歩で階段を登ることにもなりかねません」

　こうした事態に、将来への不安を隠せないでいる住民は多い。武蔵小杉のタワマ
ンに住む60代男性は、こう呟いた。

「会社を退職後、終の棲家にしようと購入したんです。人気の街だから資産価値は
落ちないと思っていたら、あの水害のせいで一気に先行き不透明になりました。
もう簡単に引っ越せない年齢だし、簡単に売りにも出せない。また同じような台風
が来たらどうなるか……と不安でなりません」

“タワマン天上人”となったはずが、災害と資産価値暴落に怯える日々──そんな“
地獄の老後”になるとは、男性も想像だにしなかっただろう。

　ちなみに関西地区では東京と異なる変化が起きている。ライフルホームズによる
「2020年住みたい街ランキング近畿圏版」では、前回調査で31位だった「本町」が
1位、同35位だった「堺筋本町」が3位に急上昇した。どちらも大阪城にほど近く、
オフィスや飲食街が多いエリアだ。

　他にも上位に挙がったのは、市内の中心街が多かった。

「大阪は新築マンションの供給がある地域が限られている。『本町』と『堺筋本町』
が上位にランクしたのは、この地域に大型マンションの建設が発表されたことと、
大阪全域にアクセスがいいことが評価されたのでしょう」（大阪市内の不動産業者）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「週刊ポスト」

「新型コロナウイルス関連倒産」は495件 今週中にも500件を超える見通し

2020年9月7日16時現在、新型コロナウイルスの影響を受けた倒産（法的整理また
は事業停止、負債1000万円未満・個人事業者含む）は、全国に495件＜法的整理
424件（破産393件民事再生法31件）、事業停止71件＞確認されている。
 　9月7日は東京都や大阪府などで新たに6件が確認され、今週中にも500件を超え
る見通し。 　　都道府県別では「東京都」（122件）が最多。以下、「大阪府」
（53件）、「北海道」（25件）、「兵庫県」（24件）、「愛知県」（22件）、
「静岡県」（21件）、「神奈川県」（19件）と続き45都道府県で発生した。

態様・負債額別

　負債総額は、2533億4500万円（調査中を除く491件の合計）で、5億円未満
が403件（構成比82.1％）を占めている一方、100億円以上の大型倒産は（株）
レナウンなど3件（同0.6％）。
　　発生月別では、2月（1件）、3月（17件）、4月（82件）、5月（80件）
6月（120件）7月（115件）、8月（78件）、9月（2件）で6月が最多。日別
では6月30日（15件）、4月30日（13件）、8月5日（12件）の順。

 

業種別件数上位

　業種別では、「飲食店」（69件）が最多。次いで「ホテル・旅館」（53件）
「アパレル小売店」（34件）、「建設・工事業」（33件）、「食品卸」（28
件）、「アパレル卸」（21件）、「食品製造」（20件）、「食品小売」（15
件）、「アパレル製造」（14件）が続く。

新型コロナウイルス関連倒産について

　「新型コロナウイルス関連倒産」とは、新型コロナウイルスが倒産の要因
（主因または一要因）となったことを当事者または代理人（弁護士）が認め、
法的整理または事業停止（弁護士に事後処理を一任）となったケースを対象
としている。個人事業主および負債1000万円未満の倒産もカウントの対象と
しているほか、事業停止後に法的整理に移行した場合、法的整理日を発生日
としてカウントしている。　　　　　　　　　　　　　「帝国データバンク」

  

住宅ローンの「35年返済」が実は得ではない理由

 　コロナ禍のいま、住宅購入の相談が増えています。収入が減ったりリストラ
の影響で「住宅ローン破綻」の報道が増えているのも“どこ吹く風”で、安定した
収入の人にとって、今は住宅購入の好機のようです。 「テレワークでのオンラ
イン会議用の部屋が欲しい」「家族で住まいのことを話す時間が増えた」など
理由は人それぞれですが、前向きに住宅購入を検討する人が増えている実感が
あります。 　さて、住宅ローンというと金利の高低に目が行きがちな中、FP
相談に見えた方で驚くことが多いのが、返済期間によって生じるローン負担の
差です。ちょっとの工夫で数十万～数百万円もの差が付くので、提案されたプ
ランでそのまま契約してしまうのは、本当にもったいない。というわけで、今
回は、「返済期間」に焦点を当て、よりお得な住宅ローンとの付き合い方を模
索してみましょう。

■返済期間は1年刻みで決めていい 　家を現金でポンっと買える人はほとんど
いません。多くは住宅ローンを組んでの購入となります。そこで住宅ローンの
見積もりを依頼すると、まず間違いなく最初に提案されるのは「35年返済」の
プランです。 　同じ金額を借りても分割回数が多いほど1回あたりの返済額は
少なくできるので、最長の35年返済にすれば毎月返済額は最少になります。
数千万円もの借り入れも“家賃並み”に見えるお手頃感のあるプランになるので
「35年返済」が多用されているわけですね。

　けれども返済期間は、実際のところ、少しでも短く組むのがおすすめです。
返済期間をたった1年縮めるだけで数十万円の利息負担を節約できるからです。
同じ額を借りるにしても利息負担を節約できれば、それだけ暮らしにゆとりを
増やし、将来に持ち越すお金を増やし、最終的に老後資金を蓄えられることに
なります。 　同じ金額を同じ金利で借り入れていながらそれに伴う利息負担
を節約するという工夫は、資産運用で老後資金を増やすことと同じ効果があり
そうです。

　具体的な例で見てみましょう。3500万円を金利1.3％で借りた場合の例は
以下の通りです(1.3％は、2020年8月現在における全期間固定型住宅ローン
[フラット35]のメガバンク主流の金利)。 　(外部配信先ではグラフや図表を
全部閲覧できない場合があります。その際は東洋経済オンライン内でお読み
ください) 　35年返済で借りると、元金3500万円に加えて858万円の利息
を負担することになり、総返済額は4358万円です。これが、34年返済にす
ると、利息負担が約26万円減って832万円になり、4332万円の総返済額で
済むのです。

　毎月返済額は35年返済の10.4万円(≒4358万円÷35年÷12カ月)から34
年返済の10.6万円(≒4332万円÷34年÷12カ月)と変わりますので、家計へ
の負担感に影響がないかをまず確認し、大丈夫そうであれば1年短くしたほ
うが断然お得です。 　同様に、35年返済を33年にするだけで約52万円
もの利息支払いが浮きます。50万円を貯めるのはとても大変ですが、利息
負担を減らして手元に残るお金をトータルで増やすことは、返済期間を2年
短くするだけで簡単にできるのです。将来旅行で使ったり老後資金にゆと
りを持たせたりするのに使えると思うとワクワクしませんか。

　実際の手続きは、とても簡単です。32歳の人が家を買う例で言えば、提
案された35年返済のプランではなく、退職までの33年間や28年間で見積
もりを依頼してみましょう。あとは、毎月返済額が家計負担的に大丈夫か
どうかを確認し、家計や教育費などに大きな影響が出なさそうであればそ
のプランで申し込めばOKです。

 ■繰り上げ返済も利息節約につながる
　返済期間を短くする方法は、何も住宅ローンを組む際だけに限りません。
住宅ローンを組んだ後であれば、「繰り上げ返済[期間短縮型]」で返済期
間を縮めることで、同様に数十万～数百万円単位の利息節約が可能です。

　「繰り上げ返済」とは、毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済す
る方法のことです。元本部分のみに前倒しで充てられるため、その部分に
対応した利息の支払いが無くなり、総支払額を効率的に減らすことができ
ます。「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがありますが「期間短縮
型」のほうが利息負担を減らす効果が高くおすすめです。 　住宅ローンは
その時点の住宅ローン残高に対して利息負担がつく仕組みのため、返済が
進めば住宅ローン残高が少なくなった分だけ利息負担も減ります。

　つまり、同額の繰り上げ返済をしても、借り入れから早めに実行したほ
うが節約される利息は多くなります。「期間短縮型」であれば、さらに、
より多くの返済期間を短縮できることになります。 　よく、頭金に入れる
かどうか迷って手元に多めの資金を残す人がいますので、そのお金を繰り
上げ返済に充てるという例で言えば、1年経過後に300万円を「期間短縮型」
で繰り上げ返済した場合には、約155万円の利息支払いを無くすことがで
きます。合わせて、返済期間が3年7カ月分減ることになるため、当初35年
返済で組んだ住宅ローンは、借り入れから31年5カ月で完済となる計算です。

　これが、借り入れから20年経過後の実行となると、約58万円の利息負担
が減り、2年10カ月の返済期間が短縮されますが、1年経過後に実行する際
に比べると、効果が見劣りしてしまう点は否めません。このように、同じ
額を繰り上げ返済しても実行時期によって効果に大きな差が生じるため、
実行するなら“早め”がおすすめです。 　さて、早めの繰り上げ返済をおす
すめするとたいてい返ってくる返事に、「住宅ローン控除の期間10年(20
19年10月1日～2020年12月31日までの間に入居した場合には13年間)は
繰り上げ返済しないほうがいいと業者にアドバイスされた」というものが
あります。

　確かに、「年末の住宅ローン残高の1％」が還付(納めるべき税金から控
除)されるという建前から言えば、繰り上げ返済をして住宅ローン残高が減
ると還付金が減って損してしまうと思うかもしれません。ただ、実際には
ケースバイケースです。いくつか紹介します。

■高額なローンでも還付金に影響しない

　まず1つ目は、高額な住宅ローンを組むケースです。都心では6000万円
や7000万円もの高額な住宅ローンを組む人が少なくありませんが、こうい
うケースでは少々繰り上げ返済したところで、住宅ローン控除からの還付金
にはまず影響が出ません。

　というのは、住宅ローン控除の対象額には上限があり、新築・未使用であ
れば4000万円(一般物件)または5000万円(長期優良住宅、低炭素住宅)と定
められているからです。毎年100万円程度の繰り上げ返済をしても、この上
限額を割り込むほどの繰り上げ返済でなければ、住宅ローン控除額に影響を
及ぼしません。 　そして2つ目は、中古住宅を個人の売り主から購入するケ
ースです。以前は2000万円が上限だった住宅ローン控除が、今現在の4000
万円や5000万円といった大型に拡充されたのは、消費税率がアップするこ
とになった2014年4月以降の新築・未使用物件に対してです。逆に言えば、
消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは2014年3月まで
の措置、つまり2000万円を上限額としています。

　そのため、たとえ4000万円などの大型の住宅ローンを組んでも、新築の
ように「年末の住宅ローン残高の1％」をまるまる対象にはできないため、
どんどん繰り上げ返済して利息負担を減らすほうが合理的と言えます。
 　また、3つ目のケースとして、納めている所得税や住民税が少なく、「
年末の住宅ローン残高の1％」より少ない額しか還付されないこともよくあ
ります。約2000万円の住宅ローンを組んだとしても、「年末の住宅ローン
残高×1％」にあたる約20万円をすべての人が受け取れるわけではありませ
ん。というのは、納めた税金以上には還付されないからです。

　年収500万円の人が仮に8万円の所得税を納めているというとき(個々の
家庭で異なります)、住宅ローン控除による所得税からの還付金はその8万
円が上限額になります。 　所得税から引ききれない分は住民税からも上限
付きで対象になるので、住民税からの8万円と合わせて、合計で約16万円
の控除が受けられるイメージですが、それでも、当初に想定していた約20
万円に比べて少ないと感じる人は多いです。

■金利1％以上のローンも繰り上げがお得

　所得税・住民税の納税額が「年末の住宅ローン残高の1％」より少ない
ご家庭の場合は特に、多く借りたままにしておく必要はないので、繰り上
げ返済で利息の節約に踏み切ったほうがお得ですね。 住宅ローン控除の
しくみの詳細については、国土交通省のホームページなどで確認しておく
といいでしょう。 　なお、4つ目のケースとして、金利1％以上の住宅ロー
ンを借りている人も、迷わず繰り上げ返済したほうがいいと考えます。

「年末の住宅ローン残高の1％」をもらえるとはいっても、それ以上の金
利で借りているわけですから、差し引きしても“損”なのです。借金(住宅
ローン)を減らすに越したことはありません。

　なお、「このまま期間短縮型で繰り上げ返済すると返済期間が10年(ま
たは13年)を切ってしまう」という場合は、要注意です。10年(または13
年)を切った時点で住宅ローン控除も打ち切りになってしまいます。繰り
上げ返済の方法を、「期間短縮型」ではなく「返済額軽減型」に切り替
えれば、返済期間は縮めずに利息の節約を図れます。 　「ある程度まと
まった金額でしたほうがいい」という繰り上げ返済への思い込みは、正
直に言えば、もったいないです。少額でも良いので少しでも早い時期に
繰り上げ返済するほうが断然お得だからです。

　以前は繰り上げ返済手数料として数万円を求める金融機関も多かった
ので、その手数料を含めて考えるとまとまった額で繰り上げ返済したほ
うがいいという判断も確かにありました。しかし最近は繰り上げ返済の
手数料が無料のところが大半です。少額であっても少しでも早く繰り上
げ
返済したほうが明らかに効果は高い状況です。

 ■長期間の高額な借り入れはリスク 

　金融機関の中には、自動繰り上げ返済のしくみのある住宅ローンを扱
っているところも。毎月の返済日当日に、返済用口座に指定残高以上の
資金がある場合に自動的に一部繰上返済するというもので、手数料無料
で毎月の繰り上げ返済も可能です。気になる方は調べてみてください。

　以上、住宅ローンの“返済期間”に焦点を当てて、利息節約のポイント
を見てきました。人によって考え方が異なるかもしれませんが、先行き
不透明な今のような時代は、高額な借り入れを長期間続けることは、や
はり大きなリスクと考えます。住宅ローンは期間限定で返すものなので、
返済期間を短く借りる・返済期間を短くする努力はとても大切です。
 　先日みえた相談者は、一戸建てを購入して今月で完済とのことで、来
月から住居費ゼロ生活に突入するのだと晴れやかな笑顔を見せてくれま
した。住居費の大半を前倒しで払っていける点が住宅を購入する醍醐味
だとあらためて実感しました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「東洋経済ONLINE」

離婚のカタチ

ただいまお預かりしている任意売却、３つの案件。 この３案件すべて離婚となっています。 
過去に取組みさせて頂いた任意売却も半分程は離婚なのですが こうして取組みをさせて頂いていると、離婚も様々だなと感じさせられます。   別れて暮らしていても定期的に連絡はとっています。という方。 腹が立って顔も見たくないし喋りたくもない。という方。 もう何年も会ってないし喋ってもいません。という方。   私は仕事上でご夫婦だった方（元旦那・元嫁）とはお話をさせて頂くのですが 私にはそれぞれが、とても丁寧にお話をして頂けます。 それが少し相手方の話となると微妙にニュアンスに変化が 数ヶ月前の話ですが、婚約中の彼が何等かの理由で住宅ローンが組めないとのことで 会社務めをされている女性の名前で住宅ローンを組まれました。 結婚後の家を購入したものの、彼からの婚約破棄 20代前半の女性でしたので、いつ住むか分からない家があっても、との事で 任意売却を進めかけたのですが、住宅ローンの支払い以上で借りてもらえる友人が 見つかり任売をやめた事がありました。 私の経験からいきますと、『女性は家を守りたがり男性は家を処分したがる』 女性は子供のために・・・があるのかもしれません。 一方男性は、嫁と子供が出て行った家にひとりポツン その寂しさゆえなのでしょうか 全てが当てはまるとは言えませんが、私たちの仕事は、お預かりした物件に 再度、家主の笑い・団欒・やすらぎを与えること。
売主様、買主様、そして私たち。 みんなが良かった！と思えるよう仕事に取組んでまいります

35万円必要だったが…夫「年金額」に絶句、ローン破綻の絶望

 念願だったマイホーム。子どもも独り立ちし、「この家も広すぎる。名残惜しいけど売ろうかな…」と思ったそのとき、すでに手遅れかもしれません。「老後になってから考える」では遅いのです。本記事では、株式会社Hope Home 代表取締役・池田洋三氏が、マイホームこそ50代で手放すべき理由を解説します。

「リフォームしたんだから価値は上がる」は甘い考え

不動産に限らず、あらゆる商品は売り手と買い手の関係によって価格が決まります。簡単に言えば、需要が多く、売り手が少なければ価格は上がりますし、反対に需要が少なく、売り手が多ければ価格は下がります。 不動産についても同じように考えることが大切です。とくに不動産の場合、値付けはかなりアバウトだと思っておいた方がいいでしょう。現に、不動産業者によっては、同じ物件でも、数十万円から数百万円ほど値付けが変わります。 イメージしやすいように分かりやすく説明すると、木造の30坪の一般的な住宅の場合、築年数が20年も経ってしまえば、固定資産税評価額では約百万円ほどしかありません。ですので、土地代に約百万円を上乗せした価格が、マイホームの一般的な市場価格になります。 よくある誤解として、「数百万円かけてリフォームしているから、そのぶん、住宅の価値も高まったはず」というもの。実際には、リフォーム代金がそこまで考慮されることはありません。新築物件並みの価格に近づくことは皆無です。 また、土地の価格については、課税価格を導き出すための「路線価」や市場に流通している価格から相場が算出されます。しかし、相場はあくまでも相場でしかありません。 市場原理や売り手の事情が考慮される不動産マーケットでは、当然、人気のある地域の方が売りやすくなります。人気のある地域とはつまり、都心部をはじめとする、利便性の高い住宅密集地のことです。 需要があるから購入予備軍が増える。しかし、土地には限りがあるため、建築できる物件の数には限界がある。すると、土地の価格が高くなり、不動産の価値そのものも上がっていきます。これが不動産マーケットの実態です。

千葉県在住の女性は「築30年のボロ家」を持っており…

一方で、地方はどうでしょうか。過疎化も問題になっているように、これから先はさらに人口の格差が進んでいくと予想されます。そうなると、どんなにいい建物であったとしても、築年数によって価値が下落してしまうため、結果的に不動産全体の価値としては低くならざるを得ません。 価値が下がるということは、価格が下落するということ。そして、どんなに価格が下落しても、買い手がつかなければ売ることはできません。だからこそ、とくに地方の物件を売却したいと考えている方は、需要があるうちに手配しておくことが重要です。 少なくとも、「地方創生」のような国の施策に期待していても、マイホームを高値売却するのは難しいのが実情です。不安があるのであれば、すぐに行動を起こすことが肝要です。 私が相談を受けた事例に次のようなものがありました。 相談に来たのは、千葉県の外房地方の不動産を所有している女性の娘。築30年ほど経過していたのですが、家が古くなってきたこともあり、将来のことを考えて売却を検討していました。 ただ、雨漏りなどもあったため、このまま中古物件として売却できるかどうか?　欠陥品を売った後で損害賠償をとられないか?　分からないことだらけなので相談にのってほしいとのことでした。 建物を取り壊し、更地にして売却し、マンションに住み替えるなども考えていました。結果的に、更地にするようアドバイスしたところ、建物が解体されているのを隣地の年配の方が見て、売りに出ることを知り買い取ってくれたとのことでした。 この件は、数年前のこと。まだ隣の方が元気だったから良かったものの、もし15年後であればどうなっていたか分かりません。場合によっては、買い手がつかない可能性もあるのです。 もし、所有している不動産を売却できなければどうなってしまうのか。不動産は資産ではなく、ただの負債になってしまいます。そうならないために、不動産を無条件に資産としてとらえるのではなく、人口動態や利便性から今後の状況を考慮し、対策を講じなければなりません。

「52歳会社員、50歳専業主婦」厳しすぎる年金受給額

極端な話で言えば、いくら安い物件があったとしても、都心から距離があり、さらにコンビニやスーパーなどの商業施設や公共施設が充実していなければ、多くの人は好んで住みたいとは思わないでしょう。そして建物そのものも、経年劣化によって価値が低下していきます。 ほとんどの方が、「まだ10年以上も住宅ローンが残っているのに、もう売却の検討をしなければならないのか……」と思うかもしれません。ここである一般的な家族を例にあげて説明します。 地方出身52歳会社員、奥さん50歳専業主婦、息子さん22歳大学生（就職が内定し、近いうちに一人暮らしを希望）、娘さん19歳大学生。32歳のとき、30年の住宅ローンを組み新築住宅を購入。62歳で完済予定。 60歳で定年退職後、同じ会社で再雇用を希望、65歳まで勤続予定。60歳のとき支払われる退職金でリフォームを検討中。65歳再雇用終了後、夫婦で出身地に移り住むかも悩み中。 まず、老後の生活についてですが、ゆとりのある生活をするために、必要な金額はおよそ月額35万円ほどだと言われています。総務省の家計調査によると、無職の高齢者世帯の場合、その支出は平均で29万円ほどです。そして、貯蓄額2000万円くらいは必要だと言われています。 仮に、支出を平均の29万円・年間約350万円としてこの家族にあてはめてみます。次に収入を年金受給後、社会保険を引かれ手取りで250万円とすると、年間100万円の貯蓄を切り崩していく計算になります。 年金については、世帯タイプ別厚生年金給付水準には厚生労働省が公表した次のような試算例があります。夫は40年間就労、妻は専業主婦、現役時の平均手取り収入が47.2万円の場合、受給額は23.7万円（2015年度からの受給者の場合）。 自分がどのくらい年金をもらえるかは年金定期便をみるか、もしくは、ねんきんネットで試算できますのでぜひ試してみてください。ただし、老後の資金を年金だけに頼るのは厳しいのが現状です。 現在、男性の平均寿命が80歳、女性が87歳くらいですから、20年で1500万円から2000万円もの額になります。

不動産が「腐動産」になる前に…50代から検討を

先ほどの統計で貯蓄が2000万円くらい必要だといわれるのもうなずけます。では、60歳のとき、退職金が2000万円入るとして、その半分の1000万円を無計画にリフォーム費用として使ってしまったらどうなるでしょう? その後、田舎に帰りたくなり更地にして土地を売ることになったら……。さらに、将来的に老人ホームに入居することになれば、他の費用も必要になります。とくに大きな支出となる住宅関連費用については、それだけ家計が圧迫されることになるので、慎重に時間をかけて考慮しておくべきです。 ライフプランから不動産の売却を考えたとき、おおむね50歳ごろから検討する必要があるというのはこのような理由からです。 10年あれば資金面の準備も比較的容易です。あらかじめ相場を把握していれば値付けに困ることもありません。その後の住み替えもスムーズに行えます。このことは、老後の生活を考慮するうえでも、とても重要な発想です。 そして、不動産マーケットは今後も買い手市場が続いていきます。そうなると、短期的な勝負ではなく、余裕のある売却計画の立案が欠かせません。なぜなら、利用する不動産会社や売却価格、あるいは購入者などの選択肢が増えるからです。マイホームの売却は早めの行動が大事であると、意識しておきましょう。 　　　　　 「GOLD ONLINE」