住宅ローン金利引き上げ、関西地銀は静観

米国の金利上昇に伴う国内の長期金利の上昇を反映し、メガバンクは２月に
適用する住宅ローンの固定型１０年の基準金利をそろって引き上げた。
ただ、関西の地方銀行は据え置いたケースが多い。

海外事業や大手企業に注力するメガバンクと異なり、個人の地元客も主要な
ターゲットとする地銀は、金利の引き上げに慎重にならざるをえない面があ
りそうだ。 関西の主要地銀では関西みらい銀行、京都銀行、滋賀銀行のほか
それぞれ奈良県と和歌山県を地盤とする南都銀行、紀陽銀行が固定型１０年
で１月の金利を据え置いた。

メガバンクや三井住友信託銀行の大手行が長期金利をもとに、０・０５～０・
１ポイント引き上げたのとは対照的だ。関西地銀でも池田泉州銀行や、兵庫
県地盤のみなと銀行は０・０５～０・１ポイント引き上げた。

金利を引き上げなかった地銀は理由について、「長期金利動向などを踏まえ
て、総合的に判断した」と説明する。

「背景に営業戦略の違いがある」と指摘するのは、ある地銀の関係者だ。
地銀は地域の個人客を重視しており、住宅ローンの顧客獲得に力を入れてい
る。

「（住宅ローンで囲い込めば）口座開設や積立貯金、投資信託の購入などに
つながるチャンス」と話す地銀関係者も少なくなく、金利引き上げは慎重に
なる。 もっとも、住宅ローンのうち、９割近くは金利固定型ではなく、より
低水準の変動型を選んでいるとされる。

メガ、関西地銀はいずれも２月の時点では変動型を見直していない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「産経新聞」 

新築価格はやはり下がらない…これまでよりも値上がり確実か

１０年目に突入する異次元金融緩和　新築価格はやはり下がらない…

 【マンション業界の秘密】
 職業柄、「マンションの価格はいつ下がりますか」と問われることが多い。
 未来のことなんて誰にも分からないが、過去のことは解きほぐせる。
 東京の都心と湾岸 川崎市や京都市の一部のマンション価格は２０１３年か
ら上がり始めた。

 その理由は、日本銀行の黒田東彦総裁が始めた異次元金融緩和である。

これがもう９年 近く続いている。その間、マンションの価格は上がりっぱ
なしである。 黒田総裁の任期 は１期が１８年の４月までだった。
ここでお辞めになるかと思ったが、再任された。

 黒田総裁は「消費者物価が２％上昇するまで金融緩和を継続する」とたび
たび言明して いる。ただ、これは就任以来、一度も達成されていない。

 日本の金融史上で例を見ないボリュームの金融緩和が、今年の春以降は１０
年目に入る。 多分、任期中は続くのだろう。 米国はその間、ＦＲＢのイエ
レン前議長が金融引き締め に入り、彼女を継いだ現パウエル議長がコロナ禍
による景気後退への対策で緩和に転じた。

 そして昨年からその収拾であるテーパリングが始まっている。

 つまり、米国は機を見て 敏に金融政策を変えているのに、日本は黒田総裁
の「物価上昇２％」という約９年前の 目標にこだわって、異次元金融緩和
を硬直させたままである。

 その間、日本の一部エリ アのマンション価格は上昇を続けた。

今はそれが首都圏全体に及ぼうとしている。 何ともいびつな構造だと私は
考える。 日本のサラリーマンの平均給与は年間４３５万円 ほどである。

しかし、今や山手線の周縁３駅くらいまでの新築マンション価格は１億円
を超えるレベル。実に年収の２０倍以上で、これではいくら何でも買えない。

 さらに、この２年はコロナ禍によって一般的なサラリーマンの年収は低下気
味である。 だから郊外のファミリー向けのマンションも売れていない。

多少住宅ローン金利が下がっ ても、手が出ないレベルに値上がりが進んだ。

 そこへ住宅ローン減税の縮小が決まりそうだ。２２年のマンション市場に

は、完全にア ゲンストの風が吹いている。

 かといって、新築の価格は下がらない。なぜなら、事業用 地は今でも値上

がりしている。 今から２年先までに販売が始まる新築物件は、これまでよ

りも値上がりすることが確実だ。

 今回の価格バブルの元を作った黒田総裁の任期終了を２３年４月とすると

そこから金融 緩和が多少後退しても、影響が出るのはさらに後になる。

 しかし、その前に中国の不動産 バブル崩壊が０８年のリーマン・ショック

以上の影響を世界経済にもたらす恐れもある。

 そうなれば、マンション価格の下落は、黒田総裁の任期終了を待たずに始

まる可能性もある。

　　　　　　　　　　　　　　　　　「住宅ジャーナリスト 榊 淳司」

あけましておめでとうございます

あけましておめでとうございます。
旧年中は、お客様はじめ取引先の皆様に格別なご厚情を賜り
誠にありがとうございました。
本年も皆様にご満足頂けるよう、丁寧な接客に取組んで参ります。
どうぞよろしくお願い申し上げます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　令和４年 元旦

－冬季休暇のお知らせ－

冬季休暇のお知らせ 令和3年12月28日～令和 4年1月7日
上記期間冬季休暇を頂きます。
本年もお世話になり、ありがとうございました。

皆様、どうぞ素敵な年をお迎えください。

「タワマンローン破綻」した部屋の悲惨な現場。高級ウイスキー瓶が散乱も

 　国家資格合格者や、大企業への新卒入社組など、一度レールに乗りさえすれば
高年収が約束されていたはずの“勝ち組”たち。だが、そんな彼らも長引く不況や、
新型コロナが追い打ちとなり、続々と高年収組から転落しているという。その崩
壊の実体とは――？

ローン破綻した人の悲惨な現場

　思いきり殴りつけたのか大きくへこんだ壁、部屋の至るところに散乱するウイ
スキーの瓶……。
住宅ローンを支払えずに滞った債務者の物件を差し押さえる不動産執行「競売」
現場はあまりにも凄惨だ。

　そうした現場の中でも近年、タワマンなど高年収者が住む“高めの物件”の取り
扱いが増えているという。今回、匿名を条件に競売の現場に携わるX氏に高年収
者の差し押さえ現場について話を聞いた。

「競売の現場にいると、荒れている部屋というのがほとんど。高年収者の部屋と
して印象的に多いのは、高級ウイスキーの瓶が散乱していたり、ゴルフのアイア
ンで床を叩きつけた跡がついていたり。

　この前、差し押さえた大企業の中間管理職をしていた年収1000万円プレイヤー
のケースも仕事を失うストレスで酒に溺れ、床にアイアンでつけた無数の穴が開
いてました。今はアルコール依存症の専門医にかかって改善していますが、妻と
二人の娘はシェルターに避難するほど、酔うと凄まじく荒れたそうです」（X氏、
以下同）

1000万円プレイヤーならある程度の貯蓄もありそうだが…

「無理して購入したのか、タワマンの最上階と低層階の差し押さえは多いで
すね」（X氏）

 

　ここ10年、銀行は融資の審査を緩くする一方、住宅ローンが払えない人を見限
るのも早くなっている。
1000万円プレイヤーなら、ある程度の貯蓄もありそうだが、現実は違うようだ。
 「子供を私立に入れたり、分不相応な物件に住むケースが多いです。とても1000
万円世帯ではギリギリ。少し収入が減っただけで、すぐに破綻というケースがほと
んどですね。しかも、高年収に限って、プライドが邪魔をして自身の窮乏を周囲に
相談できません。私たちが差し押さえに入って初めて、家族が真実を知るというケ
ースもあります」

　ただ、カネの切れ目は縁の切れ目か、X氏が高年収者の自宅に立ち入った時点で
大抵の家族は離散状態になっているという。 「これまでバリバリ働いていた人ほ
ど、職と家を失うことへの心理的ショックは大
きい。抜け殻のような状態になって、何の対処もしないまますみかを奪われる人
がほとんどですね」
家なき高年収者は今後も増えていきそうだ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「週刊SRA! 編集部」

住宅ローン減税見直しで、期待が高まる「期間の延長」

住宅ローン減税見直しで、期待が高まる「期間の延長」。16年が理想といえる理由

 　政府は2022年度税制改正で、「住宅ローン減税」の税率を見直す方向を
打ち出した。

現在、1年間の減税額を「ローン残高の１パーセントまで」としているのを
0.7パーセント程度まで下げる見通しだ。

　現状は「ローン残高の1パーセントまでで、毎年40万円まで」なので、
4000万円以上のローン残高がある人の場合、年間40万円までの減税となる。
これが「0.7パーセント」になると、年間28万円まで。かなり少なくなって
しまう。

　住宅ローン控除は基本10年間（今年11月30日までに売買契約すれば、消
費税率引き上げに合わせた3年延長の特別措置がある）続くので、毎年の上
限である40万円の減税を受ける場合、10年間で最大400万円の減税となる。

　しかし、税制改正で毎年28万円が上限となると、10年間で最大280万円…
こんなに少なくなったら、もうマイホームを買えない、と落胆の声も出てい
る。　が、がっかりするのはまだ早い。

　今回の税制改正では、減税額を縮小するとともに、期間の延長などで、
住宅ローン減税の総額を変えないようにすることも考えられている。

　たとえば、「毎年28万円」になっても期間を13年間とか15年間に延長
する。13年間ならば、総額で最大364万円。15年間に延長されれば総額が
最大420万円となり、現在の最大400万円よりも20万円増える。

　15年に期間が延長されれば、「減税の総額は今より多くなる」事態が生
じるわけだ。

もしも、減税期間が10年のままだと……

　住宅ローン減税については、「減税額を増やしても、喜ぶのはお金持ち
だけ」という声が以前からあった。

「年間40万円の減税と言われても、そんなに税金を払っていないので利用
しきれない」という人が多かったからだ。その点、「年間28万円の減税な
らフル活用できる」という人が増えるようにも思える。

　具体的に言うと、現状の「毎年40万円まで」の減税枠をフル活用するた
めには、少なくとも年収で700万円以上はないと無理。年収が500万円程度
の人は、「毎年28万円」くらいのほうが減税枠をフル活用しやすい。

　ところが、住宅ローン減税は「住宅ローンの残高」から計算されるため、
住宅ローンの残高が少ないと、毎年の減税額も減るという問題がある。

　その年のローン残高が4000万円ある場合、0.7パーセントの28万円が1年
間の減税額となるのだが、翌年のローン残高が3900万円になれば、減税額
は28万円を切ってしまう。ローン残高は年々減り続けるので、減税額も毎年
下がり続ける。

「毎年28万円」という限度枠を10年にわたって使い切るには、少なくとも
5500万円以上の物件を購入しなければならないだろう。
　つまり、年収500万円程度の人が5500万円以上の物件を買えば「毎年28
万円の減税」をムダなく活用し続けることができる。が、年収500万円で
5500万円以上の物件を買うのは現実的ではない。減税を受ける以前にローン
破綻の心配が出る。
　無理をせず3500万円の物件を買い、3000万円のローンを組めば、最初の
年の減税額は21万円程度となり、翌年から減り続けることになる。
　住宅ローン減税の税率を1パーセントから0.7パーセントに下げ、減税期間
が10年のままだと、すべての人の減税額が大幅に減ってしまうのである。
それを防ぐために、期間の延長が検討されているわけだ。

住宅ローン減税を縮小して住宅が売れなくなると、経済に打撃

　今回、住宅ローン減税の税率を見直そうとしているのは、住宅ローンの金
利が下がり、支払う利息よりも控除額が大きくなっているのを修正するため
だ。過熱している不動産市況を冷やそうと考えられているわけではない。
もともと住宅ローン減税には、経済対策の意味合いもある。

　住宅は経済を支える柱の1つ。「なんらかの形で住宅に関わる仕事をして
いる人は全就労者の2割近くいる」というデータもあり、住宅が売れなくな
ると、経済が傾く。それを防ぐ目的で、30年以上にわたって大型（総額100
万円以上）の住宅ローン減税が続いてきた歴史がある。

　その住宅ローン減税を、ただ縮小するだけではコロナ禍から回復しかけて
いる経済の勢いに水をさすことになりかねない。住宅ローン減税の減税額を
縮小しても、その見返りとして減税期間を大きく延長する可能性は高いと考
えられる。減税の期間を10年から15年に延長すれば、先の計算のとおり、
現状の「最大で400万円」を少し超える総額が実現する。

　しかし、期間が15年未満、もしくは現状の10年間のままだと、落胆が広
がる。住宅の売れ行きに大きな影を落とすことになる。今回の税制改正で
住宅ローン控除の税率引き下げが不可避なら、期間を15年に延長して欲し
い、との期待が高まる理由がそこにある。そして、可能ならば、もう少し
欲張りたい。

もしも、16年の減税期間が実現すれば……

「住宅ローン減税の期間を15年に延長」を期待したい税制改正だが、その
期間をさらに長く「16年」にしていただくことはできないだろうか。16年
というのは、小学校から大学を出るまでに必要な年数である。小学校6年、
中学3年、高校3年、大学4年で計16年だ。

　マイホームを購入する場合、「最初の子供が小学校に入るまで」と定め
ている人は多い。小学校入学までにマイホームを定めれば、子供を転校させ
なくても済むからだ。小学校入学の4月を見据え、同じ年の3月までに入居で
きるマイホームを買う、というケースもある。

　その場合、第1子の小学校入学とともに住宅ローンの返済が始まる。
ローン返済と教育費負担が同時に発生しはじめるわけだ。だから、第1子が
学校に通っている間ずっと住宅ローン減税が続けば、子育て世帯の負担は大
きく軽減されることになる。

「ローン残高の0.7パーセントで減税の期間16年」だったら、住宅ローン
減税の総額はどのくらいになるのか。「年間最大28万円」の16年分は448
万円。現在の「最大400万円」より、かなり多くなる。そんなに減税して
もらってよいのか、との思いも湧くが、住宅ローン減税では過去に総額
500万円以上になった期間が4回あった。最大は1999年1月〜2001年6月
末までの「15年間にわたり最大587万5000円」というもの。それから考
えると、16年間・最大448万円は無理な数字とはいえない。

　それだけの減税があれば、共働きで子供を育てている世帯のマイホーム
購入も促進されるはず。少子化の歯止めにも効果が生まれるかもしれない。
国にとっても、わるくない話なのだ。
　今回の税制改正では、住宅ローン減税の減税額変更とともに、期間の変
更も要注目なのである。

※文中、住宅ローン減税の内容はすべて一般住宅の場合。長期優良住宅や
低炭素住宅のケースは別。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「Yahoo ニュース」

 

住宅ローン審査で落ちた理由ランキング

 

住宅ローン審査で落ちた理由ランキング 2位は「勤続年数が短い」。
全体の約半数を占めた1位は？

暮らしのすぱいすは11月4日、「住宅ローンの審査が通らなかった理由」の調査
結果を公開。住宅ローンの審査が通らなかった経験がある25～45歳の男女全国
100人を対象に「審査が通らなかった理由」について複数回答形式で尋ねたもの
です。

住宅ローン審査で落ちた理由、「収入が少ない」が全体の47％

暮らしのすぱいす調べ

回答結果を見ると、圧倒的に多かった理由は「収入が少ない」で全体の47％。2位
は「勤続年数が短い」が24％、3位は「頭金に使える自己資金がない」17％。

4位以下は、「自営業・個人事業主・フリーランス」が16％、「非正規雇用」14％
などが続き、ローン滞納や借金、料金未払いといった理由は4％～14％にとどまっ
ています。

調査を実施した暮らしのすぱいすは、「20代から40代は非正規雇用者の層が多く、
またコロナ不況により勤務先の業績が悪化して年収が下がってしまった方も多いの
では」とコメントしています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「All About NEWS」