【マンション業界の秘密】
中国の大手不動産会社が破綻するかどうかで世界中の注目を集めている。
多くの人の記憶に残るのが、２００８年のリーマン・ショックだ。あの時は
世界中の金融システムが、一時的に機能不全に陥ったかのようだった。
今回は中国発のクレジット・クランチが起こるのか。それは今のところ何
とも言えない。世界の金融システムはそのリーマンの経験を経ているので、
同じ軌道をたどることはないだろう。しかし、違う面で世界経済へショック
を与える可能性は十分にある。
それによって日本のマンションの価格が下落する可能性はあるのか。
私は十分にあり得ると考える。理由を説明しよう。
新築でも中古でも、マンションの価格は基本的に需要と供給の関係で決ま
る。価格が下がるとすれば、それは現状の価格で売れなくなったときだ。
どういう場合に売れなくなるのか。大きくは２つ。第一には、日本経済が
はっきりと不況に見舞われたときである。人々は自分の収入や仕事の先行き
に不安を感じるときに長期返済のローンを組んでまで物件を買おうとはしな
い。
次は、金利が高くなったときである。あるいは、住宅ローンの審査が厳し
くなって、融資が下りない場合だ。これは「金融引き締め」という状態。
景気が良くなりすぎて加熱しそうな時に取られる金融政策だ。
世界経済は２０年から新型コロナの感染拡大という予想外の事態に見舞わ
れた。もちろんこれは経済にとってマイナス。そこで各国ともに金融を緩和
して、経済が失速しないように努めた。
日本も金利を下げて金融緩和に踏み出したかったのだが、それは不可能だ
った。日本の金利は長らくゼロ状態。そこで政府は現金をバラまくことにし
た。昨年行われた１人１０万円や１社２００万円の給付金である。
そのせいか、東京の都心や湾岸では中古マンションの価格が上昇してしま
った。ただ、経済が不調であるときに金融政策が引き締めに転じることはな
い。むしろ緩和されるのが経済政策のセオリー。
このまま中国発の経済ショックに襲われた場合、どうなるのか。多くの企
業は業績を悪化させるだろう。そこに勤務する給与所得者たちは賞与等が減
ることになる。当然、マンションも売れにくくなる。
さらに株価が下落に転じると、富裕層向けの都心の高額物件も動かなくなる。
マンション価格が下落する第一の理由、「不況」である。
しかし、日本の金融はすでに緩和されきっている。金利はゼロで、融資基準
は甘々。金融緩和のカードは残されていない。
０９年から１２年間、日本は「悪夢の民主党政権」時代であった。この時期
日本経済はリーマン・ショックの傷が癒えず、不況が続いていた。であるにも
かかわらず、金融緩和は不十分だった。株価は７０００円前後まで低迷し、為
替は１ドル＝８０円前後経済は低迷し、マンション価格もダラダラ下落。あれ
と似た状況がこの先やってくるかもしれない。
「夕刊フジ 榊 淳司」
