日銀の年内追加利上げを７割弱が予想、最多は12月の44％

 　日本銀行が７月31日の金融政策決定会合で３月以来の利上げを決め
植田和男総裁が記者会見で今後も利上げを続ける姿勢を明確にした中で
７割弱のエコノミストは年内の追加利上げを予想している。

　ブルームバーグが１日に実施した特別調査によると、回答した41人の
エコノミストのうち68％が、政策金利の無担保コール翌日物金利を年内
に0.25％程度からさらに引き上げると見込んでいる。最多は12月の44％
で、次いで10月が24％。９月との回答はなかった。20％は来年１月の利
上げを予想している。

　植田総裁は７月会合後の会見で、目標の２％を上回るインフレ率が続く
中、「実質金利は非常に深いマイナスにある」とした上で、経済・物価情
勢が見通しに沿って推移すれば「引き続き金利を上げていく考えだ」と語
った。円安が物価を想定以上に押し上げる可能性を「重要なリスクと認識
して政策判断の一つの理由とした」とも述べた。植田総裁のタカ派的な姿
勢への転換が市場の見通しに大きく影響した形だ。

　東短リサーチの加藤出チーフエコノミストは、「米国で利下げが始まっ
てもソフトランディング傾向が続きそうなら、早ければ次の10月展望リポ
ート時に日銀は0.5％への利上げを決める可能性がある」と指摘。その上で
現在の実質翌日物金利は半世紀弱見られなかった深いマイナス圏にあると
し、「来年にかけて１％程度への利上げはあり得る」とみている。

　７月会合での利上げの決定については、エコノミストの63％が「適切」
と評価。従来の月間６兆円程度を2025年度末に３兆円程度まで圧縮する
国債買い入れの減額計画に関しては、85％が「適切」とした。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「Bloomberg」

 

首都圏新築マンション最高値 東京23区は初の1億円超え

 不動産経済研究所が18日発表した2023年度の首都圏（東京都と神奈川、
埼玉、千葉各県）新築マンション1戸当たりの平均価格は、前年度比9．5
％上昇の7566万円と、3年連続で最高値を更新した。

　都心部で高額物件が相次いで発売され、東京23区は年度として初めて
1億円を超えたほか施工費の高騰も価格を押し上げた。

　東京23区は5．7％上昇の1億464万円。最高額45億円とされる「三田
ガーデンヒルズ」（港区）など、富裕層向けの超高級物件が好調で、池袋
や新宿などの再開発物件も人気を集めた。

　同研究所の松田忠司上席主任研究員は、「高額物件の人気が続いており
値段が下がる要素がない」と指摘、今年度も緩やかな価格上昇が続くとの
見方を示した。日銀のマイナス金利解除の影響については「今のところ限
定的」と述べた。

　このほか、神奈川県は12．6％上昇の6145万円、千葉県は11．9％上昇
の5067万円、埼玉県は4．8％減の4890万円だった。

　価格が高騰する一方で、発売戸数は減少傾向が続いており、首都圏全体
では6．4％減の2万6798戸と1975年度以来の低水準となった。

　同時に発表した24年3月の首都圏新築マンションの平均価格は、前年同月
比46．9％減の7623万円。東京で前年に高額物件がまとまって供給された反
動が出た。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「JIJI.COM」

大手銀行5社が普通預金の金利20倍引き上げ0.02％に

 日本銀行がマイナス金利を解除して17年ぶりに利上げしたことにともない
大手銀行5社すべてが普通預金の金利を引き上げることになりました。

住友信託銀行とりそな銀行は21日、いずれも普通預金の金利をこれまでの
0.001％から20倍となる0.02％に引き上げると発表しました。

住友信託銀行は25日から、りそな銀行はすでに引き上げを発表している
三井住友銀行,みずほ銀行とともに4月1日からこの金利を適用します。

三菱UFJ銀行は21日から適用を始めています。

大手3銀行で住宅ローンの固定金利引き上げ 2月適用分から

 2月から適用される住宅ローン金利について、長期金利の上昇などを背景に
大手銀行3行が代表的な10年の固定金利を引き上げました。

2月から適用する住宅ローン金利について、代表的な10年固定金利の最優遇
金利は、三井住友銀行が0.05%引き上げて1.14%にします。
また、みずほ銀行は0.1%引き上げて1.45%に、りそな銀行も0.14%引き上
げて1.66%にします。

固定型金利の基準となる長期金利が上昇したことが引き上げの理由とみられ
ます。

一方、三菱UFJ銀行は前の月より0.16%引き下げました。 短期金利と連動
する変動型の住宅ローン金利については、各行とも据え置いています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「TBS NEWS DIG」

－冬季休暇のお知らせ－

 令和 5年12月29日（金）～ 令和 6年 1月 8日（月）まで夏季休暇を戴きます。

本年も皆様方に多大なるご支援を賜わり、誠にありがとうございました。
どうぞ素敵な新年をお迎えください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社アヴァンギャルド
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　宮本 徹

変動金利型住宅ローンを契約した人は必見！金利上昇の影響が大きい人の特徴3つ

10月31日、日銀は長期金利の上限のめどを1％とすることなどを決定
大手三行は10年固定金利型住宅ローンの基準金利を引き上げました。

 日本の金利は低い水準にありますし、短期金利に大きな動きはありま
せんが、変動金利 型住宅ローンを利用する方は、来年以降の基準金利
は上がることを想定したご家庭の対 策を確認しておきましょう。

 とはいえ、なかなか重い腰が上がらない、という方もいら っしゃるの

ではないでしょうか。 そこで今回は変動金利型住宅ローンを利用して

いる方のうち、金利上昇への備えを早め にすすめておきたい方の特徴

を3つ挙げ解説します。

 1）住宅ローン残高が多い人

まず、金利上昇に早めの備えが必要なのは、住宅ローン残高が多い人
です。住宅ローン は借入ですから、借入れた金額を分割して返済する
と同時に利息の支払いも発生します。

 変動金利型住宅ローンは適用される金利が変動する住宅ローンですか

ら、金利上昇時には適用金利は上がります。支払い利息額は元金に金利
をかけ算して計算されます。

 そのため、金利やその他の条件が同じとき、元金が多ければ、支払い

利息額も多くなり ます。 

実は金利上昇時の違いは、割合で見れば住宅ローン残高が増減しても差
はないのですが 実際の増加額でみれば、住宅ローン残高が大きいほど大
きくなっていることがわかりま す。

 一気に1.5％程度金利が上がることは想像しづらいですが、住宅ローン
の返済は長く続き ます。5年ごとの返済額の見直しを想定して、毎月返
済額を試算してみましょう。

 これからの金利上昇のペースが速いほど、元金が減るペースはダウンし

ます。現在住宅 ローンを借り入れて間もない方は、これから金利上昇の
影響を受ける期間が長くなるこ とも想定されます。

金利上昇への有効な対策は家庭によって異なりますが、まずは家計 の見

直しとともに住宅ローン返済計画についても振り返りましょう。

 2）まとまった繰上げ返済資金がない人

 金利上昇への対応として、繰上げ返済を考える方もいらっしゃいますが

繰上げ返済には デメリットもあります。

想定されるデメリットの程度は家庭によって異なりますが、デメ リット

を踏まえた上で有効であれば、繰上げ返済も対策のひとつです。

 ただし、繰上げ返済の効果はケースバイケースであることは知っておき

ましょう。

 繰上げ返済後、適用金利上昇を加味しても当初の毎月返済額よりも下が

っているものは青色 の網掛けをしています。 繰上げ返済の金額として

100万円を目安としている方は多いですが ある程度の金利上昇を想定す

ると500万円程度のまとまった資金を繰上げ返済に充てない場 合は、毎

月の返済額を維持する効果はあまり見込めない可能性があります。

 とはいえ、実際に今後どのようなペースで、どれくらい金利があがるか

どうかは誰にもわか りません。効果が見込めるケースもあるでしょう。

ご自身の住宅ローン残高など、返済状況 などもあわせて確認しておき

ましょう。繰上げ返済資金が少ない人は早めの時期で検討しま しょう。

 3）家計にゆとりがない人

 変動金利型住宅ローンは金利上昇により毎月の返済額が増加します。

そのため、変動金利型 住宅ローンを契約する人には、万が一を想定し

た家計のゆとりがかかせません。

 しかし、変動金利型と固定金利型の金利差が広がっている今、家計の

ゆとりを確認すること なく変動金利型一択、という方も目立ちます。

 家計にゆとりがない場合、一度の金利上昇で 家計が一気に苦しくなる

可能性もあります。 返済状況によっては、最悪のところマイホームを

手放そうにも手放せなくなる状況も想定さ れます。まずは支出の見直

しや家族の働き方の見直しに早めに着手しましょう。

 住宅ローン の返済が厳しくなりそうだと早めに気づくことができれば

金融機関に返済額を減額したり 猶予してもらうなどの相談も可能でし

ょう。状況によっては、住宅ローンの借り換えもでき るかもしれません。

 預貯金も含めた家計の実態を把握して、リアルな家計の余力を確認しま

しょう。 家計の状況とともに住宅ローン契約も要確認 食料品や日用品

光熱費やガソリン代などあらゆるものの価格が上がる中、金利上昇に備

えた対応が思うように進められない、という方もいらっしゃることでし

ょう。 変動金利型住宅ローンに適用される金利がいつどの程度上がるか

といった予測は誰にもでき ませんが、上がれば今よりも返済額は増える

でしょう。

変動金利型では125％ルールや5年ル ール、といった金利上昇時の影響

を限定するしくみがあるものが一般的ですが、ないものも あります。 

 まずはご自身の家計とともにご自身の住宅ローンの契約内容を振り返り

ましょう。 あわせて今後の生活設計も踏まえて守るべきお金を確認した

上で、家庭にあった具体的な対策 を実行していきましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                                                       「MONEY PLUS」

「タワマン節税」に歯止め、相続税評価額を戸建て並みに引き上げへ…

　国税庁がタワーマンションを利用した「タワマン節税」の歯止め
に乗り出した。
来年１月をめどに相続税を算出するための「相続税評価額」の算定
ルールを見直す。現在は平均して市場価格の４割前後とされる評価
額を戸建てと同程度の６割まで引き上げ、不公平感を解消するのが
狙いだ。富裕層に限らず、中間層の相続にも影響する可能性がある。

悩む富裕層

東京都中央区の東京湾岸エリアにそびえるタワーマンション群

　「節税効果がなくなるわけではないが、税負担は増える。効果的
な方法を考えたい」都内に住む６０歳代の会社員女性はそう語った。

　女性は７年前、相続税対策で、東京都西部のタワマン高層階を約
８０００万円の現金一括払いで購入した。現在は賃貸に出す。いず
れは子供か孫への相続を考えていたが、今は賃貸を続けるか、算定
ルールの見直し前に贈与するか、決めかねている。

　外資系金融企業に勤める都内の３０歳代の男性は、アパート１棟
や高級マンションなどの投資用不動産を所有する。新たにタワマン
の購入も予定するが、迷いもある。
「節税効果が減ると購入を控える層が出てくるかもしれない。
人気が鈍る可能性もあり投資すべきかよく検討したい」

　投資用不動産を扱う「ストレイトライド」（東京）には７月、タ
ワマン購入を検討する投資家から約３０件の相談が寄せられた。
釜田晃利取締役は「投資家は節税効果がどの程度薄まるかを既に考
えている。投資先としての優先順位が下がる可能性もある」と話す。

高層階ほど節税効果

　一般的に２０階以上とされるタワマンは、建築基準法の改正で高
さ制限が解除された１９７０年代以降に登場した。不動産調査会社
によると、昨年１２月末時点で全国に１４６４棟、３８万４５８１
戸がある。

　相続税評価額は建物と土地の価値を基に算定される。土地は「公
示地価」の８割を目安とする「路線価」が基準となるが、マンショ
ンの場合、全体の敷地面積が戸数で分割される。戸数の多いタワマ
ンは１戸あたりの持ち分が減る上、部屋の広さが同じなら階層に関
係なく評価額が同じとなり、市場価格が高額な高層階ほど節税効果
が大きかった。

　タワマンを巡っては２０１７年、高層階の固定資産税を増額する
税制改正が行われた。
今回の見直しでは、高層階ほど恩恵を受ける相続税評価額と市場価
格の差を利用した節税を防止する。

　転機となったのは、２２年４月の最高裁判決だ。購入価格計１３
億８７００万円のマンション２棟を相続した相続人が、路線価を基
に計３億３３７０万円と評価したケースについて、国税当局が計１
２億７３００万円と再評価し、３億３０００万円を追徴課税したケ
ースを適法と判断した。

市場価格は評価額の３・２倍

　今年１月に始まった有識者会議では、国税庁から具体的なデータ
が示された。都内の築９年、４３階建てタワマンの２３階の部屋
（約６７平方メートル）は、１８年のデータで市場価格が１億１９
００万円だったのに対し、評価額は３７２０万円と３・２倍の開き
があった。

　全国のマンションの抽出調査でも、平均２・３４倍となり、戸建
ての１・６６倍と大きな差があった。

新たな算定ルールでは、マンションの築年数や総階数などを基に理
論上の市場価格を算出し、その６割以上を評価額とする。戸建ての
評価額が市場価格の約６割であることを根拠とする。

今回の見直しは、中間層にも影響がある。国税庁の抽出調査では、
半数以上のマンションで評価額の引き上げが見込まれる。

ＩＴエンジニアの男性（４８）は十数年前、川崎市の武蔵小杉駅前
にあるタワマンを購入し、妻と子供２人と暮らす。新たな算定ルー
ルでは、相続税が数百万円程度上がる見込みという。
「固定資産税も上がり、タワマンが狙われている印象がある。
すぐに住み替えはできず、しばらく様子をみるしかない」と話す。

　相続に詳しい斎藤幸雄税理士は「タワマンを巡る不公平感は解
消されるが、投資家は、古くて低層でも高額で売買される『ビン
テージマンション』など別の投資対象に移行するだろう。不公平
感の是正には更なる対策が必要だ」と指摘している。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「読売新聞」